관련기업들 목록 (현재 시총순)
신세계, 이마트, 동일산업, 하림지주, HDC현대산업개발, 삼표시멘트, 롯데칠성, 서부T&D, 아이에스동서, 신도리코, DI동일, 천일고속, 대성산업, BYC, 일신방직, 경방, 방림, KCTC, 신영와코루, 동양고속, 세이브존I&C, SG세계물산
부동산 보유 자산주 테마는 말 그대로 “사업으로 버는 돈보다, 갖고 있는 땅·건물 가치가 더 중요한 기업들”을 한데 묶는 테마라고 이해하면 좋을 것입니다.
겉으로는 유통, 건설, 섬유, 버스회사처럼 보이지만, 실제로는 강남·도심 핵심부지나 대형 상업시설, 물류센터, 터미널 부지 등을 오래 보유해 온 ‘땅부자 기업’들이 중심이 됩니다.
1. 부동산 보유 자산주 테마가 의미하는 것
최근 기사들을 보면 부동산 보유 자산주 테마는 대체로 다음과 같이 정의되고 있습니다.
- 기업이 보유한 토지·건물 가치가 장부가보다 훨씬 높게 평가될 수 있는 회사들,
- 저(低) PBR, 즉 주가순자산비율이 1배 이하인 경우가 많고,
- 정부의 도심 주택공급 정책, 프로젝트 리츠 도입 등으로 유휴부지 개발 모멘텀이 생긴 종목들입니다.
정부가 도심 집중형 공급 계획을 내놓고, 서울숲·삼표레미콘 부지 등 핵심 지역 개발 계획이 계속 발표되면서, “오랫동안 묵혀 있던 땅을 가진 회사들”의 잠재가치가 재조명되고 있습니다. 이 과정에서 삼표시멘트, 경방, 하림지주, KCTC, 세이브존I&C 같은 종목들이 부동산 보유 자산주 테마로 동시에 움직이는 모습이 반복되고 있습니다.
또 하나 중요한 환경은 금리와 유동성입니다. 기준금리 인하 기대, 상업용 부동산 회복 기대, 그리고 시중 예탁금 80조원 이상으로 늘어난 유동성 등이 맞물리면서, “지금 당장 실적이 좋지 않아도, 숨은 자산이 있는 회사”로 돈이 몰리는 흐름이 강화되고 있습니다.
2. 이 테마의 공통적인 특징
부동산 보유 자산주들은 몇 가지 공통점을 가질 것입니다.
장부가와 시가의 괴리
오래전에 취득한 부동산은 취득가 기준으로 장부에 남아 있고, 공식적인 자산재평가를 거의 하지 않은 경우가 많습니다. 예를 들어 BYC는 1983년 이후 단 한 번도 공식 자산재평가를 하지 않아, 재무제표상의 부동산 가치와 실제 시세 간 괴리가 매우 크다고 분석되고 있습니다.
저PBR과 저평가 논리
하림지주, 삼표시멘트, KCTC, 롯데칠성 등은 PBR이 1배 미만으로, “청산가치에도 못 미친다”는 논리가 자주 등장하는 종목들입니다.
개발 가시성에 따라 주가가 크게 요동
서울고속버스터미널, 강남 고속터미널 일대, 서초동 롯데칠성 부지, 양재동 물류부지, 성수동 공장부지처럼 “개발 안건이 구체적으로 언급되는 순간” 주가가 폭발적으로 움직이는 패턴이 반복되고 있습니다.
본업 실적은 평범하거나 부진한 경우도 많음
버스, 섬유, 속옷, 전통 유통업 등 성장성이 낮은 업종이 많고, 실제 영업이익은 정체 또는 감소지만, 부동산이 일종의 “보험” 역할을 하는 구조인 경우가 자주 관찰됩니다. SG세계물산, 이마트, BYC 등에 대해 “부동산 자산이라는 안전판 때문에 하락장에서 하방 경직성을 가진다”는 분석이 나온 것도 이런 맥락입니다.
3. 정책·환경 측면에서의 투자 포인트와 리스크
이 테마는 정책과 거시 환경 영향을 크게 받을 것입니다.
정책 모멘텀
도심 주택공급 대책, 그린벨트 해제, 프로젝트 리츠 도입 같은 정책은 “도심 유휴부지의 사업화 유인”을 크게 높이는 요인이 됩니다.
실제로 서울숲 일대, 성수·양재·서초·반포 등에서 세부 개발계획이 하나씩 고시되면서, 해당 지역에 땅을 가진 종목들이 단기 급등을 반복하고 있습니다.
금리·유동성
금리 인하 기대가 커질수록 자산가치 재평가에 대한 기대가 살아나고, 저PBR 자산주로의 자금 이동이 빠르게 일어나는 경향이 있습니다.
반대로 고금리·부동산 경기 침체 우려가 부각되면, 테마 전체가 다시 눌리는 모습도 함께 나타나고 있습니다.
핵심 리스크
개발은 매우 장기 프로젝트가 될 수 있고, 지구단위계획·교통영향평가·주민 민원 등으로 10년 넘게 지연될 가능성도 항상 존재합니다. 실제로 일부 터미널 재개발 사례는 10년 이상 착공이 지연된 전례가 있습니다.
본업 실적이 나쁜 상태에서 토지 개발 기대만으로 과열되면, “실체가 확인되기 전 롤러코스터”를 탈 위험이 커질 것입니다.
4. 주요 종목군별 특징
아래에서는 질문에 적어주신 종목들을 성격이 비슷한 그룹으로 나누어, 왜 부동산 보유 자산주에 포함되는지와 투자 관점 포인트를 설명하겠습니다.
4-1. 강남·도심 핵심 상권 보유 자산주
신세계
신세계는 백화점·면세점·이마트 등 유통 본업 외에, 자회사 신세계센트럴시티를 통해 강남 고속버스터미널, 신세계백화점 강남점, JW메리어트 호텔 등 반포 일대 핵심 부동산을 운영하고 있습니다.
최근 신세계센트럴시티 사명을 변경하며 그룹 핵심 부동산을 활용한 주거·오피스·호텔·리테일 개발을 본격화하겠다고 밝히면서, “유통주이자 부동산 개발주”라는 이중 성격이 강화되고 있습니다.
롯데칠성
롯데칠성은 강남역 인근 서초동 물류센터 부지(약 4만3천㎡ 수준)를 보유하고 있으며, 이 부지의 땅값만 4조원 안팎으로 추정된다는 보도가 나와 있습니다.
프로젝트 리츠를 활용한 복합개발이 논의되면서, 전형적인 “사업은 음료, 주가는 부동산” 구조로 평가되며 자산주로 재조명되고 있습니다.
경방
경방은 서울 영등포 핵심상권에 위치한 대형 복합몰 ‘타임스퀘어’를 보유하고 있고, 이 단일 자산 가치가 시가총액을 웃도는 대표적인 저평가 자산주로 여러 차례 언급되어 왔습니다.
최근 자산 재평가 기대와 유동성 장세가 겹치면서 연속 급등·상한가를 기록한 사례가 있고, 부동산 가치와 함께 오프라인 플랫폼으로서의 수익성 회복이 동시에 부각되고 있습니다.
서부T&D
서부T&D는 서부트럭터미널에서 출발해, 인천 스퀘어원, 서울드래곤시티 호텔 복합단지 등 대형 상업·호텔 자산을 보유·운영하는 부동산 개발·임대 회사입니다.
NH투자증권은 2024년 말 기준 서부T&D 보유 개발 예정 토지 장부가를 약 8,252억원으로 추정했고, 최근 공시에서는 토지 자산 재평가 후 가치를 2.7조원 수준으로 언급하는 등 “시가총액과 비슷하거나 그 이상인 토지자산”이 시장에서 부각되고 있습니다.
대성산업
대성산업은 강남 고속터미널 재개발 구역과 맞닿은 약 1,000평 규모 부지를 보유하고 있다는 점이 알려지면서, 단순 에너지·가스 관련주를 넘어 자산주로 재조명되고 있습니다.
과거 대구 공장 부지 보상 이슈에서도 공장 토지 가치가 1,900억~2,000억원대로 분석된 바 있어, “여러 지역에 흩어진 토지 가치가 시총 대비 크다”는 인식이 형성되어 있습니다.
이 그룹의 공통 포인트는 “강남·도심 핵심 상권에 붙어 있는 대형 부지”를 직접 보유하거나, 핵심 복합몰을 소유하고 있다는 점이며, 개발이 구체화될수록 밸류에이션 재평가 여지가 커질 것입니다. 다만 대형 개발일수록 인·허가, 자금조달, PF 리스크가 복합적으로 작용할 것이므로, 속도와 재무구조를 함께 보아야 할 것입니다.
4-2. 유통·소비재 기반 전국 부지형 자산주
이마트
이마트는 전국에 대형 점포와 부지를 보유한 대표 유통 자산주로 분류됩니다. 유통 부지 가치가 매우 높지만, 본업 수익성 약화와 온라인 경쟁 심화로 인해 때로는 부동산 가치보다 영업이익 우려가 더 크게 부각되기도 합니다.
세이브존I&C
세이브존I&C는 각 지역 ‘알짜’ 부지에 위치한 6개 점포와 스포츠센터, 주차장, 영화관 건물까지 대부분 직접 소유하고 있으며, “유통사라기보다 부동산 개발사에 가깝다”는 평가를 받기도 합니다. 유형자산 중 토지·건물 가치가 4,000억원이 넘는 것으로 집계된 바 있습니다.
SG세계물산
SG세계물산은 패션 OEM/유통회사지만, 서울 관악구 일대 대규모 토지를 보유하고 있어 주택공급 대책, 그린벨트 해제 기대 등 정책 모멘텀이 부각될 때 부동산 보유 자산주로서 강하게 움직이고 있습니다.
이 그룹은 “유통·소비재 본업 + 전국 점포·토지” 구조를 가진 회사들로, 경기·소비 둔화 국면에서는 본업의 부담이, 정책·유동성 국면에서는 부동산 가치 재평가가 번갈아 시장의 초점을 바꿀 것입니다.
4-3. 건설·시멘트·개발형 자산주
HDC현대산업개발
HDC현대산업개발은 건설·부동산 개발회사로, 자체 분양사업과 도시정비·복합개발을 함께 수행하며, 부동산투자회사를 종속회사로 보유하고 있습니다. 정비창전면 재개발 등 대형 재개발 공사 수주와 함께, 보유 부지 및 개발사업의 가치가 테마와 연결되어 평가되는 구조입니다.
삼표시멘트
삼표시멘트는 성수동 삼표레미콘 부지를 비롯한 도심 핵심 부지 개발 기대가 커지면서, “시멘트주이자 부동산 보유 자산주”로 동시에 언급되고 있습니다.
아이에스동서
아이에스동서는 경산·울산 등지에 대규모 토지를 보유하고 있고, 재고자산 가치만 1조3천억원 수준으로 추정되면서, PBR 0.4배대의 대표적 저평가 자산주로 언급되고 있습니다.
동일산업
DI동일
동일 그룹은 부산 해운대·기장군 옛 한국유리 공장부지 등에서 계열사(동일스위트)를 통해 대규모 주거·복합개발 사업을 진행하고 있어, 그룹 전체 부동산 가치가 시장에서 함께 평가되고 있습니다.
이 그룹의 핵심은 “개발사업 자체를 본업으로 삼으면서, 동시에 오래 보유한 토지와 공장부지가 있다”는 점입니다. 건설경기·PF 환경에 따라 리스크가 크지만, 실제 개발·분양이 진행되기 시작하면, 숨겨진 자산가치가 빠르게 주가에 반영될 수 있을 것입니다.
4-4. 섬유·속옷·전통 내수 자산주
BYC
BYC는 서울 영등포 대림동 본사 부지와 여러 상업성 높은 건물들을 보유하고 있으며, 재무제표를 뜯어보면 자산 대부분이 부동산 관련 자산이라는 분석이 있을 정도입니다. 또한 장기간 자산재평가를 하지 않아 저PBR 자산주로 부각되고 있고, 배당 확대·자산 재평가 기대가 함께 엮이면서 최근 강하게 움직이고 있습니다.
일신방직
일신방직은 서울 여의도 사옥, 한남동·청담동 일신빌딩 등 핵심 도심 상업용 부동산을 보유하고 있으며, 공장 일부 건물 임대사업도 영위하고 있습니다. 최근 부동산 보유 자산주 테마에서 일신방직 역시 여의도·강남권 핵심 자산을 가진 기업으로 함께 언급되고 있습니다.
방림
방림은 전통 섬유기업으로, 공장 부지와 도심 토지를 오랜 기간 보유한 대표적인 자산주로 거론되며, 부동산 보유 자산주 테마에 꾸준히 포함되고 있습니다.
신영와코루
신영와코루도 속옷 제조·유통업과 함께 사옥·공장·상업용 부동산을 보유해 부동산 보유 자산주 테마에 포함되는 종목입니다. 이 그룹은 본업 성장성은 제한적이지만, 오랜 기간 축적된 도심 부동산 덩어리가 “최종 안전마진”처럼 인식되는 경우가 많습니다. 다만, 실제 자산가치 실현(매각·개발·리츠 출자 등)이 지연될 경우 긴 시간 동안 저평가 상태가 지속될 수 있을 것입니다.
4-5. 버스·물류·운송형 자산주
천일고속
천일고속은 서울고속버스터미널 지분 약 16~17%를 보유하고 있고, 고속터미널 재개발 기대가 점화되면서 한 달여 만에 주가가 9배 이상 급등한 사례로 유명해졌습니다. 단순히 버스회사라기보다 “고속터미널 지분 자산주”로 평가되며, 부동산 가치만 따진 이론상 주당 자산가치가 현재 주가를 크게 상회한다는 분석도 제시되고 있습니다.
동양고속
동양고속은 서울고속버스터미널 지분 0.17%를 보유하고 있어, 같은 맥락에서 고속터미널 재개발 테마와 함께 부동산 보유 자산주로 분류되고 있습니다.
KCTC
KCTC는 강남 양재동에 약 5만7,800㎡ 규모의 물류센터·데이터센터 부지를 보유하고 있으며, 고터 재개발과 함께 반포~양재 ‘강남 개발 벨트’ 형성 기대 속에, 해당 부지 개발 가치가 수직 상승할 가능성이 언급되고 있습니다.
이 그룹은 영업상으로는 버스·물류 기업이지만, 실제 주가를 움직이는 것은 “터미널·물류센터 부지”의 개발 기대라는 점에서 전형적인 부동산 보유 자산주 성격을 가질 것입니다.
4-6. 기타 자산주 성격 종목들
하림지주
하림지주는 하림그룹 지주회사로, 계열사 하림산업이 서울 양재동 대규모 물류단지 부지를 취득·보유하며 부동산업으로 업종을 변경한 이후, “식품+부동산 투자회사”로 평가되는 흐름이 있습니다. 서울 핵심지 개발 기대와 함께 토지개발·부동산 보유 자산주 테마에서 상한가를 기록하는 등 강하게 부각된 사례가 있습니다.
신도리코
신도리코는 프린터·복합기 제조업체이지만, 서울 성수동 핵심 입지에 대규모 토지·건물을 보유하고 있고, 해당 부지가 공시지가 기준 4,000억원 이상으로 평가된다는 보도가 나오며, “제조업 기반 자산주”로 주목받고 있습니다.
대성산업
앞서 언급한 대로 에너지·가스 사업 외에 강남터미널 인근 대형 부지를 보유한 점 때문에, 에너지·자산주 두 얼굴을 동시에 갖고 있는 종목입니다.
5. 이 테마를 볼 때 투자자가 점검해야 할 체크포인트
마지막으로, 부동산 보유 자산주를 공부하거나 투자할 때 기본적으로 점검해야 할 항목들을 정리해보겠습니다.
정말 “가치가 큰 땅”인지, 어디에 있는지 확인
공장·사옥 위치가 강남·성수·여의도·영등포·양재·서초 등 핵심 상권인지, 또는 지방이라도 핵심 재개발 축(역세권·복합환승센터·신도시 예정지 등)에 있는지 보는 것이 중요할 것입니다.
장부가와 추정 시가의 괴리가 어느 정도인지
공시지가·인근 거래사례·언론 보도에서 언급하는 추정 가치 등을 참고해, “현재 시가총액이 토지 시가에 비해 어느 정도 수준인지”를 대략적으로라도 감각을 잡아두는 것이 필요합니다.
개발 가시성과 일정, 지구단위계획 단계 등을 확인
단순히 “언젠가 개발되겠지” 수준인지, 아니면 이미 지구단위계획 변경안이 통과되었는지, 프로젝트 리츠 설립·사전협상 등 구체적인 단계에 진입했는지를 구분해야 할 것입니다. 이 차이에 따라 주가 변동성과 리스크가 완전히 달라질 것입니다.
본업의 현금창출력과 재무구조를 확인
부동산 가치가 아무리 커도, 본업이 적자이고 부채가 과도하면, 개발 과정에서 증자·차입이 반복되며 기존 주주의 몫이 희석될 위험이 존재합니다. 특히 금리 수준이 아직 높은 구간에서는 이 리스크가 더 크게 작용할 것입니다.
지배구조·오너 일가의 이해관계를 체크
일부 기업에서는 부동산을 계열사 간 거래로 옮기거나, 리츠에 현물출자하면서 외부 지분이 늘어나는 과정에서 “누가 이익을 가장 많이 가져가는가”가 중요한 이슈가 됩니다. 하림지주, 롯데칠성 부지 이슈처럼, 오너 일가와 소액주주의 이해관계가 항상 일치하는지는 별도로 따져보아야 할 것입니다.
정리
신세계·이마트·세이브존I&C처럼 전국 유통망과 핵심 상권을 가진 유통자산주, 경방·서부T&D·롯데칠성·대성산업처럼 강남·영등포 등 도심 알짜 부지를 가진 자산주, BYC·일신방직·방림·신영와코루 같은 전통 내수 섬유·속옷 자산주, 천일고속·동양고속·KCTC처럼 터미널·물류센터 부지로 대표되는 운송·물류 자산주, 그리고 하림지주·HDC현산·삼표시멘트·아이에스동서·동일산업·DI동일 등 개발형 자산주들이 “부동산 보유 자산주”라는 하나의 큰 그물 안에 들어와 있을 것입니다.
이 테마는 장기적으로는 “자산의 정상화”라는 구조적인 이야기를 갖고 있지만, 단기적으로는 정책·금리·개발 뉴스에 따라 매우 급격한 변동성을 보일 수 있는 영역입니다. 따라서 각 종목의 부동산 위치·규모·개발 단계·재무 구조를 차분히 확인하면서, “이 회사의 주가에 이미 얼마나 반영되어 있는가”를 항상 함께 생각해볼 필요가 있을 것입니다.
