희림, 코스닥, 037440

1970년 설립된 국내 대표 건축설계·CM(건설사업관리) 회사입니다. 본사는 서울 강동구 상일동에 있고, 1989년 법인 전환 뒤 2000년 2월 3일 코스닥에 상장했습니다. 최근 사업보고서 기준으로 해외 포함 종속기업은 5개, 관계기업은 디에이치알청담·메타갤러리라루나·에이치알파트너스건축사사무소·미오·새만금개발투자 등으로 기재돼 있습니다. 희림은 국내 건축사사무소 중 드물게 상장사이며, 설계·감리·CM에 강점이 있고 공항·병원·스포츠시설·고급주거 프로젝트 경험이 많은 회사입니다.

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1) 회사의 일반적 사항 / 사업개요

희림의 본업은 건축설계와 감리·CM입니다. 사업보고서상 영업부문은 설계부문, CM부문, 임대사업부문으로 나뉘며, 2025년 별도 기준 부문 매출은 설계 1,348.9억원, CM 955.0억원, 임대 8.1억원입니다. 회사는 수주산업 특성상 관급·민간·해외 도급공사를 동시에 수행하며, 인천공항 등 공항 설계와 특수건축, 대형 정비사업, 고급주거 분야에서 강점을 강조하고 있습니다. 최근에는 모듈러 건축, 스마트가구, 스마트파킹, 디벨로퍼형 사업으로 포트폴리오를 넓히고 있습니다.

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2) 주식테마와의 연관성

우크라이나 재건

이 테마와의 연결은 “실제 재건 수주 기반”보다는 “해외 공항·주택 설계 역량 + 동유럽 거점 확보 시도”에 가깝습니다. 2025년 2월 희림은 우크라이나 재건 시장 공략을 위해 폴란드 법인·지사 설립을 추진한 것으로 보도됐고, 공항·주택 재건 분야를 겨냥한 전략으로 해석됐습니다. 희림이 공항 프로젝트 수행 경험이 많다는 점이 같이 부각됐습니다.

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재난/안전(지진/화재)

이 테마는 직접적인 소방설비 제조사 성격보다는, 건축 설계·감리 회사로서 안전 설계와 고난도 특수건축 경험이 있다는 점에서 시장에서 묶여온 성격이 더 강합니다. 사업보고서상 희림은 품질개선연구팀, 친환경통합설계, 건물에너지성능 분석, BIM 기반 시스템 등을 운영하고 있고, 병원·공항·스포츠시설 등 고난도 프로젝트 수행 역량을 강조합니다. 다만 현재 공시만 놓고 보면 “재난안전 전용 제품 매출”이 따로 큰 축으로 분리돼 있지는 않습니다.

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남북경협

이 테마는 과거 기대감이 강하게 작동했던 전형적인 사례입니다. 2018년 희림은 남북 경협 지원 TFT를 발족했고, 북한 지역의 도시개발·건축 프로젝트 참여 기대가 커지며 시장에서 남북경협 관련주로 분류됐습니다. 다만 2019년 이후 관련 기대는 약해졌고, 실제 성과보다 기대가 앞섰던 테마 성격이 강했습니다.

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리모델링/인테리어

이 테마는 실제 사업 기반이 비교적 분명합니다. 희림은 리모델링·정비사업 설계 실적이 있고, 2022년 대구 대규모 아파트 리모델링 사업 수주 기사도 확인됩니다. 또 최근에는 하이엔드 주거, 워너청담, 스마트가구·인테리어 연계 자회사/관계사 확장으로 리모델링·인테리어 테마와의 연결성이 더 강화됐습니다.

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3) 이 외에 엮인 적 있는 정치/기타 특이 테마

희림은 본업 기반으로는 네옴시티·스마트시티·모듈러주택·정비사업 테마와 잘 맞습니다. 반면 정치 테마는 사업 실적보다 후원, 인맥, 공공 수주 논란이 주가에 연결된 성격이 강합니다. 2024년 감사원은 대통령실·관저 이전 공사 과정에서 법규 위반이 있었다고 발표했고, 2025년 특검은 희림 관련 세무조사 무마 의혹 자료 확보에 나섰습니다. 다만 감사원 보도상 김건희 개입 여부는 “알 수 없다”는 취지였고, 희림 측도 관련 의혹을 부인해 왔습니다. 이런 부분은 실적보다 평판·규제 리스크로 보는 편이 맞습니다.

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4) 연결 재무제표 요약 (지난 3년, 단위: 백만원)

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부채비율은 사업보고서의 자본총계·부채총계를 기준으로 계산했습니다. 2025년에는 자본총계가 늘고 부채총계가 소폭 줄어 부채비율이 142.1% 수준까지 내려왔습니다. 즉 “부채가 폭증해서 100%를 넘는다”기보다는, 자산·부채 규모가 큰 수주형 서비스업 구조에서 선수금·초과청구공사·리스부채 등이 함께 잡히는 구조라고 보는 게 더 정확합니다.

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5) 매출 구조

2025년 연결 기준 연간 매출 구조 (사업보고서상 매출실적, 단위: 백만원)

2025년 별도 영업부문 기준 (단위: 원)

핵심은 희림 매출의 대부분이 여전히 설계와 감리/CM에서 나온다는 점입니다. 임대 비중은 미미합니다. 다시 말해 주가상으로는 모듈러, 스마트가구, 디벨로퍼, 메타버스 같은 신사업이 자주 부각되지만, 숫자로 보면 아직 회사의 몸통은 설계와 CM입니다.

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6) 대주주 지분 비율 표

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A. 2025년말 사업보고서 기준 주요 주주 현황

B. 2026년 3월 대량보유 공시 기준 ‘정영균 및 특별관계자’ 합산

C. 유동주식비율

정리하면, 최대주주 개인 지분은 18%대이고 특별관계자 포함 합산은 19%대입니다. 절대 지배력이 매우 높은 구조는 아니고, 자사주 9.32%가 별도로 존재합니다. 즉 지배력은 “절대적”이라기보다 “분산된 일반주주 구조 위에 형성된 실질 경영권”에 가깝습니다.

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7) 대주주 약력

정영균

정영균은 1962년생으로, 1994년 희림에 입사했고 2001년부터 대표이사를 맡아 왔습니다. 서울대 건축학과와 미국 펜실베이니아대 건축대학원을 졸업했고, 희림 공식 리더십 소개에는 한국공학한림원 정회원, 한국중견기업연합회 부회장, 희림 회장으로 기재돼 있습니다. 2007년 창업주 이영희 전 회장으로부터 지분을 넘겨받으며 최대주주에 올랐다는 보도도 확인됩니다.

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권기재

권기재는 1965년생이며 2001년부터 희림에 재직한 인물로, 2025년 3월 각자대표로 신규 선임됐습니다. 최근 자료에서는 해외사업 확대와 글로벌 네트워크 강화 측면에서 ‘해외통’ 경영진으로 소개됩니다.

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8) 정영균 등에 대한 설명

정영균 체제의 희림은 전통적인 건축설계 회사라기보다 “설계 역량을 바탕으로 확장하는 플랫폼형 건축서비스 회사”에 가깝습니다. 운영 주체는 정영균 회장을 중심으로 한 전문경영인 체제이며, 권기재 대표가 사업 부문을 분담하는 구조로 보입니다. 투자 방향은 단순 설계 수수료 사업에서 벗어나 고급주거 개발, 스마트가구, 스마트파킹, 모듈러, 해외 프로젝트 같은 고부가가치 쪽으로 옮겨가고 있습니다. 워너청담 개발법인 DHR청담 투자, 미오·에이치알스마트파킹 같은 연계 사업, 폴란드 지사 및 미국 법인 설립은 이런 전략의 연장선입니다.

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즉 정영균 체제의 핵심은 “설계업 본업 + 개발·브랜드·제품화”입니다. 좋은 쪽으로 보면 밸류업 시도이고, 보수적으로 보면 본업 외 영역의 리스크가 커질 수 있는 구조입니다.

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9) 지배관계·지분관계가 있는 상장회사가 있는가

최신 사업보고서와 최근 공시에서 확인되는 종속기업·관계기업은 스마트에이치, 에이치알스마트파킹, HEERIM USA LTD., Heerim Engineering India, 사우디 법인, 디에이치알청담, 미오, 메타갤러리라루나, 새만금개발투자 등으로 보이며, 검색 가능한 범위에서는 직접적인 지배·종속·관계 구조 안에 있는 “상장회사”는 확인되지 않았습니다. 현재 공시상 연결/관계회사들은 비상장 법인 또는 프로젝트성 법인 위주입니다. 다만 이는 “제가 확인한 공개자료 범위에서 없다”는 의미이고, 사외 투자조합·간접지분까지 확대하면 별도 추가 검토가 필요합니다.

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10) 상장 이력 / 자본변동 / 사명변경

최근 사업보고서에는 최대주주 변동 없음, 상호 변경 없음으로 기재돼 있습니다. 적어도 최근 3개년과 최근 공시 흐름상 특례상장, 대규모 감자, 최근 유상증자 같은 이벤트는 확인되지 않았습니다.

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11) 상장 이후 특이사항 / 최근 5년 연도별 이슈 정리

2021

공개자료상 대규모 자본거래보다 본업 중심 운영이 이어졌고, 최근 재무 비교상 2021~2023 구간은 매출 증가와 부채비율 완화 흐름의 출발점이었습니다.

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2022

대통령실·관저 이전 설계·감리 용역 관련 논란이 발생했습니다. 이후 이 사안은 2024년 감사원 지적, 2025년 특검 수사 흐름으로 이어졌습니다. 회사 입장과 별개로 정치·평판 리스크가 본격 부각된 시기입니다.

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2023

네옴시티 로드쇼 참가로 네옴·스마트시티 테마성이 강화됐습니다. 동시에 국내외 고급주거·도시개발 역량이 재조명됐습니다.

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2024

워너청담, 모듈러, 하이엔드 주거 등 신사업 기대가 커졌고, 연결 실적은 2023년보다 개선됐습니다. 다만 감사원 발표로 용산 이전 공사 관련 논란도 확대됐습니다.

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2025

대표이사 체제가 정영균·권기재 각자대표로 재편됐고, 미국 법인 신규 설립, 폴란드 지사 추진, 금전대여 결정·기간 연장, 주식근질권 설정 계약 등 자금·사업 구조상 움직임이 많았습니다. 연결 기준으로는 2024년 대비 매출과 이익이 둔화됐습니다.

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2026 초

정영균과 특별관계자의 장내매수가 이어지며 지분율이 19.27%까지 올라갔습니다. 이는 최근 주가 구간에서 오너 측이 지분을 방어·강화하는 움직임으로 읽힙니다.

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12) 대주주 변경 여부와 그 당시 상황

최근 사업보고서에는 최대주주 변동 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 역사적으로는 2007년 창업주 이영희 전 회장으로부터 정영균이 지분을 넘겨받아 최대주주가 됐다는 보도가 확인됩니다. 즉 최근 수년 내 경영권 변경은 없지만, 장기적으로는 창업주에서 전문경영인 출신 정영균 체제로 넘어온 회사입니다.

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13) 부채비율이 100%를 넘는 이유

핵심은 “차입금이 매우 과도해서”라기보다, 건설·설계 수주업 특유의 계약 구조 때문입니다.

2025년 연결 기준으로 보면 차입금은 180억원인데, 기타부채가 약 589.9억원이고 그 안에 유동선수금 약 319.8억원, 단기초과청구공사 약 257.2억원이 들어 있습니다. 리스부채도 약 138.3억원입니다. 반면 자본총계는 약 874.9억원입니다. 즉 부채비율을 끌어올리는 큰 축은 단순 금융차입이 아니라 선수금·계약부채·리스부채·매입채무 계정입니다.

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다시 말해 희림의 부채비율 100% 초과는 제조업처럼 설비투자를 위해 빚을 크게 낸 형태와 다릅니다. 프로젝트 선청구, 선수금 수령, 리스 사용, 미지급금 누적이 함께 반영된 결과라서, 차입부담 자체만 보면 숫자보다 덜 공격적입니다. 실제 순차입금비율이 마이너스 구간으로 나타난 시점이 있어 순현금 성격이 있었음을 보여줍니다.

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14) 전환사채/사채/기타 부채와 관련된 자금 흐름 교차분석

현재 사업보고서상 전환사채(CB)나 신주인수권부사채(BW)는 검색되지 않았고, 2025년 기준 증권 발행을 통한 지분증권·채무증권 발행 실적도 “없음”으로 기재돼 있습니다. 따라서 최근 자금조달은 CB보다는 은행 차입, 내부 현금흐름, 관계기업 보증·담보, 금전대여 구조를 보는 게 맞습니다.

부채 흐름에서 눈에 띄는 부분은 다음입니다.

그리고 특수관계자 거래에서 디에이치알청담 관련 매출거래 약 20.39억원, 담보·보증 제공 약 144억원, 관계기업 차입금 담보 제공 내용이 확인됩니다. 즉 본업 외 신사업/개발사업에 연동된 재무 리스크가 일부 존재합니다. 워너청담이 잘 풀리면 이익 레버리지가 가능하지만, 반대로 사업 지연이나 분양·자금 조건 악화 시 희림 본체 재무에도 부담이 연결될 수 있습니다.

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15) 이 회사 재무에서 추가로 봐야 할 특이사항

첫째, 본업은 안정적이지만 수익성 변동성이 큽니다. 연결 매출은 2023년 2,286.5억원 → 2024년 2,409.6억원 → 2025년 2,318.7억원으로 유지됐지만, 영업이익은 73.8억원 → 152.8억원 → 91.4억원으로 크게 흔들렸습니다. 설계·감리 프로젝트의 믹스, 해외 프로젝트 진행률, 신사업 초기 비용 영향이 큽니다.

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둘째, 매출채권과 대손충당금 규모를 봐야 합니다. 최근 3사업연도 대손충당금 잔액 합계는 2024년 346.68억원, 2025년 368.81억원으로 늘었습니다. 수주산업 특성상 매출채권·미청구공사 관리가 이익의 질과 직결됩니다.

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셋째, 관계기업·신사업 비중이 커지고 있습니다. DHR청담, 스마트파킹, 미오, 새만금개발투자 등은 전통 설계업과 다른 성격의 위험을 가져옵니다. 특히 고급주거 개발은 경기민감도가 높습니다.

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16) 투자할 때 중요하게 봐야 할 포인트

1. 본업 경쟁력은 분명합니다. 국내 상장 건축설계사라는 희소성, 공항·특수건축·해외 프로젝트 이력은 강점입니다.
2. 테마주적 변동성은 매우 큽니다. 우크라 재건, 남북경협, 네옴, 정치 이슈는 실제 실적보다 기대와 뉴스 흐름이 주가를 크게 흔듭니다.
3. 최근 리스크의 본질은 재무레버리지보다 평판·수사·공공수주 관련 불확실성입니다. 이 부분은 숫자로 바로 안 보이지만 밸류에이션 할인 요인이 될 수 있습니다.
4. 워너청담 같은 개발형 사업은 업사이드와 리스크가 동시에 큽니다. 성공 시 설계회사 이상의 이익이 가능하지만, 실패 시 자금 묶임과 관계기업 리스크가 생깁니다.
5. 오너 측 지분이 최근 장내매수로 늘고 있다는 점은 긍정 신호로 볼 수 있지만, 지분율 자체가 절대적이지는 않아 경영권 프리미엄이 강한 구조는 아닙니다.

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정리하면, 희림은 “본업 경쟁력은 확실하지만, 주가는 순수 실적주보다 테마·정책·평판 변수의 영향을 많이 받는 건축설계주”에 가깝습니다. 재무 자체는 겉보기 부채비율보다 덜 공격적이지만, 신사업과 관계기업 구조는 반드시 같이 봐야 합니다.

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참고사항

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정영균 대주주와 창업자 이영희 전 회장의 관계

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공개자료 기준으로 보면, 정영균과 창업주 이영희 회장의 관계는 기본적으로 가족관계가 아니라 “창업주가 키운 전문경영인-후계 경영자” 관계로 보는 것이 맞습니다.

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2007~2008년 당시 보도에 따르면, 희림의 최대주주는 이영희 창업주에서 정영균 대표로 바뀌었습니다. 정영균은 1990년대 중반 희림에 입사해 이사·상무·전무를 거쳐 2001년부터 경영을 맡아 온 전문경영인이었고, 이영희 회장이 보유지분을 정영균을 포함한 임원진에게 넘기면서 경영권 승계가 이뤄졌습니다. 당시 정영균 본인 인터뷰에서도 이영희 회장을 “건축 디자인 분야의 대선배”이자 철학을 보고 회사를 선택한 인물로 설명하고 있습니다.

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특히 2008년 기사에는, 이영희 회장이 보유 지분 42.35% 가운데 30.03%를 정영균을 비롯한 임원 22명에게 시가보다 낮은 가격에 넘겼고, 그 결과 정영균이 25.37%를 보유한 최대주주가 됐다고 나옵니다. 이 과정이 워낙 이례적이어서 시장에서 “혹시 사위 아니냐”는 추측까지 나왔지만, 같은 기사 문맥상 이는 소문 수준으로 언급된 것이고, 정영균은 스스로 창업주의 철학을 보고 입사한 전문경영인이라고 설명하고 있습니다. 즉 확인 가능한 공개자료만 놓고 보면 “사위 등 가족승계”로 단정할 근거는 확인되지 않고, 오히려 창업주가 내부 전문경영인에게 회사를 넘긴 사례에 가깝습니다.

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정리하면 이렇게 볼 수 있습니다.

한 줄로 말하면, 정영균은 이영희 회장의 친족승계 인물이라기보다, 창업주가 신뢰하던 내부 전문경영인으로 발탁돼 지분을 넘겨받아 경영권을 승계한 인물로 보는 것이 가장 정확합니다.