상지건설, 코스닥, 042940/

투자주의: 적자전환, 잦은 사명변경, 복잡한 지배구조와 계열사 간 거래 등

본업(건설)과 무관한 고위험 금융거래, 25년 상반기 정치테마(이재명)로 급등 이력

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1979년 설립(상장 2000.10.19), 본사는 서울 강남구 논현동. 고급 빌라·오피스텔·주택 개발 및 시공, 전기공사·정보통신망 구축, 부동산 관련 용역(PM·유지관리·분양대행)을 영위하는 중소형 건설사입니다. 종속회사 3개(상지그린에너지, 카일룸도산, 카일룸디앤디)와 관계회사(오버나인에이치엔, 에이스바이오메드, 아틀라스팔천 등)를 보유하고 있습니다.

1. 테마 연관성

1) 건설 중소형 테마

업종 분류: 코스닥 건설, 중소형 건설 및 건축 관련 업종(WI26 건설·건축 관련)으로 분류.

사업 구조:

고급 빌라·오피스텔·주택 개발 및 공급(‘상지리츠빌’, ‘상지카일룸’, ‘상지카일룸 M’ 브랜드 보유).

토목건축공사업, 전기공사업, 정보통신망 구축 사업 병행.

매출 구성: 2025년 6월 기준 주요 제품 매출의 99.88%가 도급공사(건축공사)에서 발생, 사실상 국내 도급·분양 공사에 집중된 전형적인 중소형 건설사입니다.

→ 중소형 건설 테마에 편입되는 핵심 이유는 규모(중소형) + 주력 사업(주택·오피스텔·전기·통신 설비공사) 구조 때문입니다.

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2) 그 외 연관 테마

정치/인맥(이재명) 테마주

인포스탁·매일경제 자료에서 2025년 4~5월 상한가 연속 기록 시, “정치/인맥(이재명) 관련주”로 반복 언급. 헌재 탄핵심판·조기대선·이재명 출마 관련 뉴스와 묶여 상한가 기록.

종합하면, 실적·펀더멘털이 아닌 정치 이벤트에 따른 단기 수급 테마로 강하게 엮였습니다.

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스마트홈/고급 주거·스마트빌라 성격

‘상지리츠빌’, ‘상지카일룸’ 등 고급 주택 브랜드를 앞세워 프리미엄 주거·스마트홈 이미지에 기대는 기사도 다수.

다만 시장에서 별도 “스마트홈 테마”로 분류되기보다는, 고급 주거 + 재개발/재건축 수혜 기대를 받는 중소형 건설주 정도로 보는 게 현실적입니다.

2. 회사 일반 사항·사업 개요

1) 기본 정보

2) 사업 구조 및 브랜드

부동산개발업: 고급 빌라/오피스텔/주택 개발·분양(상지리츠빌, 상지카일룸, 상지카일룸 M 등)

건설업: 토목건축공사업, 전기공사업, 설비공사(전기·통신·소방 등)

부동산 용역업: PM, 유지관리, 분양대행 등 부동산 서비스 사업

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3) 종속·관계회사 (지배·지분 관계)

연결 종속회사(100% 또는 지배)

지분법/기타 관계사

3. 최근 3개년 연결 재무 요약 (단위: 백만원)

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• 2023년: 매출·영업이익·순이익 모두 큰 폭으로 개선(특히 순이익 372억). 다만 상당 부분이 금융자산 평가·처분 이익 등 비경상 요인 비중이 높은 것으로 보입니다(사업보고서의 당기손익공정가치금융자산 관련 계정 규모 참고).
• 2024년: 매출이 1,739억 → 204억으로 급감(-88%), 영업·순이익 모두 대규모 적자로 전환.

4. 매출 구조 (상품·서비스별 비율)/ 단위 %

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내수·수출 구성을 보면, 모든 매출이 사실상 국내(내수) 중심이며, 고급 빌라·오피스텔, 분양, 부동산 용역 등으로 세부 구분됩니다.

5. 주주 구조·대주주 현황 (FnGuide 기준)

1) 5% 이상 주주·특수관계인

유동주식비율(rough)

100% − (최대주주등 21.22% + 5% 이상 JP모건 5.13% + 자사주 0.10%) ≒ 73.6%

→ 지배주주(중앙첨단소재·협진) 지분이 20% 초반 수준으로 높지 않고, 유동비율이 70% 이상으로 상당히 높음 → 주가 변동성과 수급 민감성이 큰 구조입니다.

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2) 대주주 약력·지배구조 체인

(1) 중앙첨단소재(051980) 개요

2001년 코스닥 상장, PVC 창호·덕트 등 건축자재, 분양대행, 통신기기·장비 사업, 2023년부터 2차전지 소재 유통 사업 진출.

과거 사명: 센트럴바이오, 중앙리빙테크, 넥스트바이오홀딩스, 휴림스, 에스엔에이치, 위자드소프트 등으로 여러 차례 변경된 이력이 있음.

현재 최대주주: 광무(029480) 및 특수관계인(엔켐·아틀라스팔천 등)으로 구성된 지배집단이 약 29% 수준 보유.

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(2) 상지건설과의 관계·역사

중앙첨단소재(당시 중앙디앤엠/센트럴바이오 계열)가 상지카일룸(현 상지건설)을 자회사로 편입.

2024년 4월 상호를 상지카일룸에서 상지건설로 변경, 공식적으로 “건설사 자회사” 성격을 강화.

중앙첨단소재는 상지건설을 고급 주거·부동산 개발 플랫폼으로 활용, 그룹의 건설·부동산 축 역할을 수행하게 하고 있습니다.

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(3) 상위 지배구조 체인

최근 기사들을 종합하면 지배구조 체인은 아래와 같이 이어집니다.

씨아이테크 → 협진(138360) → 광무(029480) → 중앙첨단소재(051980) → 상지건설(042940)

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• 2025년, 광무가 중앙첨단소재의 최대주주가 되면서, 상지건설도 엔켐·광무·씨아이테크 계열의 말단 건설 자회사 위치로 정리됩니다.
• 언론에서는 이 체인을 통해 계열사 간 유상증자·CB 인수·대여금 등 자금이 순환하는 구조에 대해 여러 차례 문제제기를 한 바 있습니다. (자금 ‘돌려막기’ 논란 수준의 표현은 기사 인용에 한정.)

6. 상장 이력·사명 변경·자본 변동 및 주요 이벤트

1) 사명 변경·사업 포커스 변화 (시간순)

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동문정보통신 (상장 당시, 2000년)

정보통신·네트워크 관련 기업으로 코스닥 상장.

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르네코 (2005년 5월)

IT·건축자재 등으로 사업 다각화.

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포워드컴퍼니스 (2017년 8월)

투자회사 성격 강화, 이후 상지건설 인수·합병 작업 진행.

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상지카일룸 (2018년 1월)

상지건설을 흡수합병, 고급 주택 브랜드 ‘상지카일룸’을 전면에 내세우며 실질적으로 고급 주거·건설사로 변신.

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상지건설 (2024년 4월)

상호를 상지건설로 변경, 전통적인 건설사 이미지 재부각.

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2) 최근 자본 변동(유상증자·감자·전환 등)

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2022.09: 제20회 전환사채 발행결정 (사모 CB)

규모: 100억원

자금용도: 종속회사 카일룸디앤디에 대한 금전대여 120억원 중 일부 재원으로 사용.

2024.08~10: 3:1 무상감자 + 주식병합

방식: 액면가 5,000원 보통주 3주를 1주로 병합하는 무상균등감자.

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결과:

발행주식수 11,945,444주 → 3,981,814주

자본금 59,727,220천원(597억) → 19,909,070천원(199억)으로 약 67.7% 감소.

목적: 재무구조 개선 및 결손금 보전.

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2025.04~05: 자기 전환사채(CB) 매도 및 유상증자

4월 4일, 상지건설이 보유하던 자기 전환사채(135억원, 주식 전환 시 240만주, 발행주식의 60% 규모)를 투자사 4곳에 매도.

2025년 5월 22일: CB 전환으로 230만주 신주 발행(발행주식총수 대비 약 57.8%).

같은 날 유상증자(주주우선배정)로 446,898주 추가 발행 → 자본금 34,143,560천원 수준으로 증가. 다만 일반 구주주 청약률은 2% 수준으로 ‘유증 참패’ 보도.

7. 최근 5년(2020~2024) 연도별 주요 특징·교차분석

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2020~2021년

상호는 이미 상지카일룸으로 전환, 고급 주택·오피스텔(해운대 카일룸 등) 중심 사업.

대형 자본거래(감자·대규모 CB 발행 등)는 2022년 이후에 비해 상대적으로 적고, 고급 주거 프로젝트 중심의 영업이슈가 주를 이룬 시기.

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2022년

엔켐 CB 관련 투자

DRCR 기사에 따르면, 상지카일룸이 엔켐의 7회차 전환사채 32억원을 85억원에 취득하는 등, 그룹 내 계열사(에이스바이오메드, 아틀라스팔천 등)와 얽힌 복잡한 CB 거래에 참여.

제20회 전환사채 발행(100억원)

종속회사 카일룸디앤디 대여금(120억원) 재원 마련 목적.

실적은 매출 538억, 영업이익 54억, 순손실 81억으로 영업은 흑자, 아래쪽에서 금융·투자 손실로 순손실 구조.

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2023년

CB 운영·계열사 대여금 구조 유지

2022년 발행 CB 자금이 카일룸디앤디 등 계열사로 흘러가며, 차입·대여 구조가 유지.

실적 급반전

매출 1,739억(+223%), 영업이익 325억, 순이익 372억으로 대폭 개선.

다만 사업보고서 기준, 금융자산 평가·처분 이익, 자회사 관련 손익 등 비경상 요인이 상당 부분을 차지하는 것으로 해석됨(사채관련 계정, 금융상품 평가).

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2024년

3:1 무상감자 + 주식병합으로 자본금 597억 → 199억.

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매출 급감·적자 전환

매출 1,739억 → 204억(-88%), 영업손실 218억, 순손실 267억.

2024년 9월 기준 기사에 따르면,

도급공사 매출 감소, 분양공사 부진, 고급 오피스텔 잔금 미납으로 인한 계약 해지 → 이미 인식했던 분양 매출의 환입(역추인)이 발생하면서 분양 매출이 마이너스까지 기록.

증권신고서(지분증권) 정정 공시에서도 “매출액 환입으로 인해 2024년 영업손실 218억원을 기록했다”는 취지의 설명이 포함.

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2025년 (참고)

정치테마(이재명) 부각으로 4~5월에 상한가 연속 기록, 약 한 달간 1,200% 급등.

자기 보유 CB(240만주 전환 가능)를 외부 투자사 4곳에 135억원에 매각, 230만주 전환으로 발행주식의 약 60%에 달하는 신규 물량 출회. 오버행 우려 부각.

유상증자는 구주주 참여 저조(2% 수준)로 실패에 가까운 결과.

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교차분석 요약

2022~2023년:

CB 발행·계열사 대여금·타사 CB 취득 등 금융거래 중심의 실적 변동.

2023년의 대폭 흑자는 본업(건설)보다 금융·투자익 영향이 큰 것으로 보임.

2024년:

분양·도급 부진 + 계약 해지로 인한 매출 환입 → 매출 자체가 붕괴.

고정비(인건비·관리비) 및 금융비용은 그대로 남아 영업·순손실 확대.

동시에 감자를 단행해 결손금을 털고 재무비율을 개선하려 했으나, 실질 영업기반이약해진 상태.

2025년:

정치테마로 주가는 급등했지만, 유상증자 실패·CB 오버행 등 자본조달 구조의 취약성이 그대로 드러난 상황.

8. 2024년 이후 적자 전환 이유 정리

핵심 요인 3가지를 정리하면:

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도급공사·분양공사 매출 급감

2024년 9월 기준, 전년 동기 대비 매출 -84.9%, 영업·순손익 모두 적자 전환.

고급 오피스텔 잔금 미납 → 계약 해지 → 기존에 인식했던 분양 매출이 대규모 환입되면서 분양공사 매출이 마이너스를 기록.

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금융·투자익 소멸 및 일부 손실 반영

2023년에 실적을 끌어올렸던 금융자산 평가·처분이익, 관계사 관련 이익 등이 2024년에는 축소 또는 손실로 전환. 사업보고서에는 사채상환손실, 당기손익공정가치금융자산 평가·처분 손실 등이 계상되어 있음.

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고정비·금융비용 부담

매출이 급감한 상태에서 인건비·관리비·이자비용을 줄이기 어려워, 레버리지 구조가 오히려 손실을 확대.

이를 만회하기 위해 감자·CB 매각·유상증자 등 자본거래를 연속적으로 실시했지만, 영업 기반이 흔들린 상태에서는 근본적인 해결책이 되지 못한 상황입니다.

9. 전환사채(CB)·부채 관련 자금 흐름 분석

1) 20회차 전환사채 (2022~ )

발행결정: 2022.09 (정정공시 2023.11.24)

규모: 100억원(사모, 이권부 무보증)

주요 자금용도: 종속회사 카일룸디앤디에 대한 금전대여(120억원) 재원 등.

→ 상지건설 → 카일룸디앤디(종속회사) 로 대규모 자금이 이동, 이후 카일룸디앤디·카일룸도산·에이스바이오메드·아틀라스팔천·엔켐 등으로 연결되는 복잡한 자금흐름이 언론에 의해 분석되고 있습니다.

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2) 엔켐 CB·계열사 연계 투자

상지카일룸 시절, 엔켐의 7회차 전환사채(190억원 중 32억원)를 85억원에 취득 → 관계사(에이스바이오메드) 대여금 회수가 안 되자 콜옵션 권리를 대신 받는 구조.

이 과정에서 상지건설(상지카일룸), 에이스바이오메드, 아틀라스팔천(엔켐 지배주주) 등 그룹 내 여러 회사들 간에 전환사채·자금대여·콜옵션이 얽힌 복잡한 구조가 형성되었습니다.

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→ 투자자로서는 본업(건설)과 무관한 고위험 금융거래가 재무제표에 미치는 영향을 면밀히 볼 필요가 있습니다.

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3) 자기 전환사채 매도(2025년 4월)와 오버행

상지건설이 보유하던 자기 CB(제20회 등, 총 135억원)를 4개 투자사에 매각. 해당 CB는 보통주 240만주로 전환 가능, 당시 발행주식수의 약 60% 규모.

2025년 4~5월 전환청구로 230만주가 실제로 전환되어 추가 상장(발행주식수 대비 약 57.8%).

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문제점:

기존 주주 입장에서는 대규모 희석 및 잠재 매도물량(오버행) 폭탄.

CB 전환가액은 액면가 5,000원 수준이라, 정치테마로 주가가 급등한 시점에서 CB 투자자들은 단기간에 수배 수익이 가능한 구조.

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4) 감자·유상증자와의 연결

2024년 감자로 자본금을 줄여 장부상 부채비율 개선·결손금 보전을 시도.

그러나 2025년 들어 CB 전환 + 유상증자로 다시 자본금을 늘리며, 주가 급등 구간에서 외부 투자자에 유리한 조건의 증권(저가 CB, 할인 유증)을 제공,

기존 소액주주들의 지분 희석과 가치 희석이 두드러진 구조입니다.

10. 중앙첨단소재(대주주) 분석 요약

1) 회사 개요·사업

코스닥 상장사(051980), 2001년 상장.

PVC 창호·건축자재, 통신장비·네트워크 시스템, 분양대행, 최근 2차전지 소재 유통 사업까지 영위하는 복합 제조·ICT 기업.

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2) 지배구조·운영 주체

최대주주: 광무(029480) + 엔켐(2차전지 소재 업체) + 아틀라스팔천 등 특수관계인이 약 29% 보유.

광무·엔켐·씨아이테크·협진·중앙첨단소재·상지건설로 이어지는 다단계 지배 구조를 통해, 계열사 간 자금 조달(유상증자, CB 인수, 대여금 등)이 활발하게 이루어지는 것으로 보도.

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3) 상지건설 투자 이유(추론 가능한 범위)

공시·기사에서 직접적으로 “투자 이유”를 명시하진 않으나, 흐름상:

중앙첨단소재는 ICT·건축자재·2차전지 등 복합 포트폴리오를 보유.

상지건설은 고급 주거·부동산 개발 플랫폼으로, 고급 주거 브랜드 가치, 수도권 및 부산(해운대) 등 주요 지역 프로젝트, 향후 3기 신도시 및 소규모 재건축 시장에서의 사업 기회를 겨냥한 부동산·건설 축 역할로 인수·편입된 것으로 해석됩니다.

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다만 자금 조달·CB 구조를 보면, 전략적 시너지(건설 + 자재·통신) 못지않게 계열사 간 금융거래 플랫폼으로서의 활용 측면이 크게 보이는 것도 사실입니다.

11. 투자 시 고려해야 할 중요 포인트 (리스크·체크포인트)

1) 실적의 질(퀄리티) 문제

2023년의 대규모 흑자는 본업보다는 금융·투자익 비중이 크고, 2024년에는 분양 취소·매출 환입으로 인해 실적이 급락.

→ 지속 가능한 영업이익 기반이 아직 약하다는 점은 분명한 리스크입니다.

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2) 복잡한 지배구조와 계열사 간 거래

씨아이테크→협진→광무→중앙첨단소재→상지건설로 이어지는 다단계 지배 구조 속에서 계열사 유상증자 참여,

전환사채 인수·매각, 대여금·채무보증 등 관계사 간 자금 이동이 빈번.

→ 소액주주 입장에서는 투명성·자본배분의 공정성을 면밀히 확인해야 합니다.

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3) CB·유상증자 오버행 및 희석 리스크

2025년 자기 CB 매각 + 전환으로 발행주식의 60%에 달하는 물량이 신규 상장.

유상증자도 기존 구주주 참여 저조로, 결과적으로 외부 투자자에 훨씬 유리한 구조로 귀결.

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4) 정치 테마주 변동성

2025년 대선·탄핵 이슈와 연계된 이재명 테마주로서 짧은 기간 수백~천 퍼센트 단위 변동, 재료 소멸 후 급락 사례 이미 존재.

→ 정치 이벤트에 의존한 수급은 펀더멘털과 무관한 고변동성 리스크입니다.

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5) 긍정 요인(체크용)

브랜드 인지도(상지리츠빌·상지카일룸)와 고급 주거 시장에서의 포지션.

3기 신도시, GTX 노선, 도심 소규모 재건축 등 중장기 건설 수요 수혜 가능성.

2025년 들어 비용 절감으로 적자 폭 축소 추세(3분기 누적 기준)라는 점은 향후 손익 개선 여지로 볼 수 있음.

정리

상지건설은 고급 주거 특화 중소형 건설사로서, 본업은 중소형 건설·부동산 개발, 지배 구조는 중앙첨단소재–광무–협진–씨아이테크로 이어지는 복잡한 계열망 안에 위치해 있습니다.

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2023년 호실적은 일회성 금융 요인 비중이 크고, 2024년에는 분양 해지·매출 환입으로 실적이 크게 무너진 상태에서 감자·CB·유상증자 등 자본거래가 연속적으로 진행되었습니다.

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정치테마(이재명)와 대규모 CB 전환·유상증자 이슈로 주가와 재무구조의 괴리, 소액주주 희석 리스크가 매우 큰 종목입니다.

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