한신공영, 코스피, 004960
1950년 설립된 중견 종합건설사로, 본사는 경기도 용인시 처인구 백암면에 있으며 국내·해외 건축·토목·도시정비·자체개발사업을 영위합니다. 연결 기준 국내·해외 종속·관계회사가 20여 개(국내 19개, 해외 2개) 수준입니다.
1. 테마 연관성
1) 건설중소형 테마
한신공영은 시공능력평가 25~26위권의 중견 건설사로, 대형 4~5개사를 제외한 ‘중소형 건설주’ 범주에 속합니다.
사업 구조는 아파트·주상복합 등 민간 주택·도시정비, LH·SH 등 공공기관 발주 공동주택·토목, 택지·PFV를 활용한 자체 개발사업 비중이 높습니다.
→ 중견사 + 주택·자체사업 비중이 커서 건설 경기·분양 경기 민감도가 높은 ‘건설중소형’ 대표격 종목으로 분류됩니다.
2) 모듈러주택 테마
서울 가리봉 구시장 부지, 구로 차고지 등지의 모듈러 행복주택·공공임대 프로젝트에 참여하면서 모듈러 주택 관련 상징성이 생겼고, LH·SH가 추진하는 도시 내 노후부지·차고지 고밀 개발 + 모듈러 방식 공급 확대 수혜주로 언급됩니다.
→ 아직 매출 비중이 절대적이진 않지만, “공공 모듈러 + 중견 건설사” 조합 때문에 정책 모듈러 주택 테마로 시장에서 묶입니다.
3) 그 외 테마(정치/기타)
세종시·행정수도 이전 / 정치 테마
한신공영은 세종시에서 대규모 자체 아파트(한신더휴 리저브 등)를 여러 차례 공급해 왔고, 세종시를 ‘브랜드 타운’으로 만든다는 기사가 다수 있습니다.
이 때문에 ‘세종시 관련주’, 최근에는 ‘국회·행정수도 세종 이전 관련주’ 묶음에 반복적으로 등장합니다.
부동산·PF·자체사업 테마
세종·수도권·지방 택지에서 자체사업·PFV(브레인시티, 노곡·비에이치에스 PFV 등) 비중이 커 “자체사업·PF 수혜/리스크” 관련 테마에 자주 언급됩니다.
위 정치/세종 테마는 실제 매출·이익과 직접 연결되기보다는 ‘이슈성’이 강하니, 투자 시엔 ‘테마’와 ‘펀더멘털’을 분리해서 보는 게 좋습니다.
2. 회사 일반 현황 및 사업 개요
1) 기본 정보
설립 : 1950년 ‘한신축로공업사’로 설립, 1967년 한신공영㈜로 상호 변경
상장 : 1976년 7월 7일 유가증권시장 상장 (코스피 건설업)
본사 : 경기도 용인시 처인구 백암면 덕평로 82
주요 사업 :
국내 건축(아파트, 주상복합, 도시정비)
토목(도로·철도·상하수도·택지)
자체 개발사업(브랜드 ‘한신더휴’)
해외 건설(베트남·미얀마 등) 및 캄보디아 마이크로파이낸스(ChokChey Finance)
계열·종속회사 :
PFV/개발사 : 한신브레인시티PFV, 노곡PFV, 비에이치에스PFV, 드림파크개발, 인본개발, 와이제이디투 등
서비스/기타 : 장수건강(농업회사·식품), 군산자동차학원, 한신비엠(부동산 관리), 에이치에스홀딩스(주차장 운영) 등
해외 : Myanmar Hanshin, ChokChey Finance PLC 등
→ 2024년 기준 19개 연결 종속회사, 해외 2개 포함 21개 계열사.
2) 2024년 매출 구조(연결)
2024년 연결 기준 매출액 14,904억 원(= 1,490,400백만 원)을 사업부문별로 보면,
| 구분 | 매출액(억 원) | 매출액(백만원) | 비중(%) |
| 건축공사 | 5,142 | 514,200 | 34.5 |
| 토목공사 | 3,126 | 312,600 | 21.0 |
| 자체공사 | 6,324 | 632,400 | 42.4 |
| 기타 | 312 | 31,200 | 2.1 |
| 합계 | 14,904 | 1,490,400 | 100 |
→ 주택·자체사업(건축+자체) 비중이 70% 이상으로, 주택 분양 경기와 PF 리스크에 매우 민감한 구조입니다.
3. 최근 3년(2022~2024) 연결 재무 요약 (단위: 백만원)
| 연도 | 매출액 | 영업이익 | 당기순이익 | 자본총계 | 자본금 | 부채비율(%) |
| 2022 | 1,221,500 | 39,400 | 39,900 | 726,700 | 57,800 | 223 |
| 2023 | 1,309,000 | 14,700 | 23,600 | 752,900 | 57,800 | 228 |
| 2024 | 1,490,400 | 37,200 | 14,700 | 781,300 | 57,800 | 197 |
2022~2023년 매출 정체 + 수익성 악화(영업이익 급감),
2024년 매출은 회복됐지만 이자비용 증가 등으로 순이익은 크게 줄어든 모습입니다.
4. 대주주·지분 구조 (FnGuide 기준)
1) 5% 이상 주주 및 유동주식
| 구분 | 주식수(천주) | 지분율(%) | 비고 |
| 코암시앤시개발㈜ | 21,253 | 36.76 | 최대주주(특수관계 포함) |
| 그 외 5% 이상 주주 | - | - | 존재하지 않음 |
| 유동주식 비율 | - | 63.23 | 최대주주·자기주식 제외 추정 |
5% 이상 주주는 코암시앤시개발 1곳뿐이며, 일반 투자자·기관이 보유하는 유동주식 비율이 약 63% 수준입니다.
5. 대주주 및 코암시앤시개발 개요
1) 실질 지배주주 – 최용선 회장
최용선은 2002년 법정관리 중이던 한신공영을 코암시앤시개발 컨소시엄을 통해 인수한 인물로, 현재도 그룹의 실질 오너입니다.
2017년 장남 최문규가 대표이사로 선임되며 2세 경영 구도가 형성되었습니다.
베트남·미얀마 등 해외 건설·사회공헌 활동으로 베트남 국가우호훈장(2009) 등을 수훈했고, 세종·해외에서 자체사업을 확대하며 성장 기반을 다졌습니다.
과거 인수 과정에서 횡령·정치자금 관련 혐의로 유죄 판결을 받은 이력이 있어, 지배구조·윤리 리스크 측면에서 투자자가 인지할 필요가 있습니다.
2) 코암시앤시개발㈜
설립 : 2001년 전후 설립된 비상장 회사(부동산·건설 관련 투자·개발)
역할 : 2002년 한신공영 건설부문을 인수한 투자주체로, 현재까지 한신공영의 지주·최대주주 역할을 수행
주요 사업 :
한신공영에 대한 지분 보유 및 경영참여(사실상 지주회사 역할)
한신공영과의 계열 내부거래(용역·임대·투자) 비중이 높고, 매출의 대부분이 한신공영 계열에서 발생하는 것으로 분석됨
지배 구조 :
최용선 회장 및 특수관계인이 코암시앤시개발 지분을 다수 보유한 구조로, 코암 → 한신공영 → 종속회사들로 이어지는 피라미드형 지배체계입니다.
투자 관점 포인트
코암시앤시개발은 상장사가 아니어서 정보공개가 제한적이고, 한신공영과의 내부거래·자금거래가 많기 때문에, 관련 공시(특수관계자 거래, 대여·보증, 배당 등)를 꾸준히 확인할 필요가 있습니다.
6. 상장 이력·자본 변동·특이 이벤트
1) 상장 및 법정관리·인수
1950년 설립 → 1967년 한신공영㈜로 상호 변경 → 1976년 7월 7일 유가증권시장 상장
1990년대 부동산 침체로 미분양이 누적, 1997년 부도 및 법정관리(회사정리절차) 돌입
2002년 한국자산관리공사 주관 매각을 통해
건설부문 : 코암시앤시개발 컨소시엄이 인수 → 현재의 한신공영
유통부문 : 세이브존 컨소시엄에 매각
→ 사실상 2002년을 기점으로 ‘새로운 한신공영’이 출범한 셈.
2) 자본 변동·전환사채(CB)
주요 자본변동 이벤트(공개된 범위 내)입니다.
1989년 : 약 61.5억 원(18.4%) 유상증자 실시(자본금 증액).
2015년 8월 : 280억 원 규모 사모 전환사채 발행(운영자금 목적, 만기 2018년).
2018년 1~4월 : 2015년 발행 CB의 전환 청구로 여러 차례 보통주 전환이 이뤄져 자본금이 55,057백만원 → 57,854백만원까지 증가(여러 차수 전환).
최근 5년(2020~2024년) :
신규 유상증자·감자·대형 CB 발행 공시는 없고, 자본금 57,800백만원 수준이 유지되고 있으며, 주로 회사채·사모채, PF 차입, ABS(분양대금 유동화)로 자금을 조달하는 구조입니다.
3) 최근 5년 주요 이벤트(요지)
(1) 2020년
부채비율 179% 수준까지 낮아지며 재무구조 개선 국면.
세종·수도권 자체사업에서 이익을 거두었으나, 이후 분양경기 둔화 조짐.
(2) 2021년
매출 1조3,111억 원으로 감소, 수익성도 둔화.
PF 리스크·미분양 부담이 서서히 부각되기 시작.
(3) 2022년
매출 1조2,215억(전년 대비 감소), 영업이익 394억, 순이익 399억.
미분양 증가 + 자체사업 비중 유지, 부채비율 223%로 다시 상승.
베트남·캄보디아 등 해외사업 비중은 낮지만 유지.
(4) 2023년
매출 1조3,090억으로 소폭 회복했으나, 영업이익 147억, 순이익 236억으로 수익성 급락.
신용평가사들은 “수익성 하락과 재무부담 확대 추세”를 지적하며 등급 전망에 경고를 부여.
부채비율 228%, 이자보상배율 0.24배로 이자비용 감당이 어려운 수준까지 하락.
(5) 2024년
매출 1조4,904억, 영업이익 372억, 순이익 147억으로 매출은 회복·이익은 제한적.
부채비율은 197%로 다소 개선.
신용평가(한신평 기준)는 BBB 등급(투자등급 하단) 유지, 부채비율 등급이 BB→BBB로 개선되는 모습도 보이나, 이자보상배율 0.58배로 여전히 금융비용 부담이 큼.
7. 높은 부채비율(100% 이상)에 대한 해설
1) 수치 상황
2022~2024년 연결 부채비율 : 223% → 228% → 197%
같은 기간 유동부채 비율(총부채 중 유동부채) : 135% → 150% → 140% 수준으로, 부채 상당 부분이 단기성.
2) 왜 이렇게 높은가? (건설사 구조적 특성)
선수금·매입채무 등 ‘이자 없는 부채’ 비중
분양 아파트는 계약금·중도금·잔금을 ‘선수금’ 형식으로 잡고, 공사 관련 ‘매입채무’도 큰 비중을 차지합니다.
이런 항목들은 부채로 잡히지만 이자 비용이 발생하지 않는 경우가 많아, 단순 ‘부채비율’만 보면 과대하게 높게 보입니다.
한신공영의 경우에도 전체 부채 중 상당 부분이 이런 운영성 부채로 추정됩니다.
PF·책임준공 보증에 따른 차입 구조
자체사업·PFV 프로젝트에 참여하며 책임준공 보증·PF 대출이 따라붙습니다.
Lendershield 기준 2024년 책임준공 대출 잔액이 약 2,694억 원으로, 시공사 입장에서 우발·잠재적 부담이 됩니다.
이자보상배율 vs 부채비율
단순 부채비율보다 중요한 것은 영업이익/이자비용(이자보상배율)인데, 최근 3년 이자보상배율은 0.84배(2022) → 0.24배(2023) → 0.58배(2024)로, 영업이익만으로 이자를 충분히 감당하지 못하는 구간이 계속되었습니다.
즉, 부채의 ‘양’보다 이자 부담과 수익성의 미스매치가 핵심 리스크입니다.
요약하면,
“건설사라서 구조적으로 부채비율이 높다”는 것은 사실이지만,
이자보상배율 < 1이 장기간 지속되는 것은 분명한 경고 신호입니다.
8. 전환사채·기타 부채 관련 자금 흐름
1) 2015년 사모 전환사채(280억)
2015년 8월, 운영자금 조달을 위해 280억 원 규모 사모 CB를 발행(만기 2018년 8월).
이후 2018년 1~4월에 걸쳐 전환 청구가 집중적으로 발생하여, 앞서 본 것처럼 수차례 CB가 보통주로 전환되며 자본금이 5,500만주 → 5,785만주 수준으로 증가했습니다.
현재 공시기준으로는 잔여 CB는 없는 상태로 파악됩니다(추가 CB 공시 부재, 자본금 안정).
→ 이 CB는 운영자금 확보 → 주식 전환 → 자본 확충이라는 전형적인 메자닌 구조였고, 현재는 주주 희석 완료·부채 소멸된 케이스로 볼 수 있습니다.
2) ABS·유동화·PF 관련 자금 흐름
2019년 세종시 ‘한신더휴 리저브2’ 분양대금을 담보로 약 700억 원 규모의 유동화증권(ABS)를 발행, SPC에 분양대금 채권을 매각하여 자금을 조달했습니다.
이는 단기적으로는 차입 대신 분양대금 유동화로 유동성 확보, 장기적으로는 분양 상황이 나빠질 경우 SPC에 대한 유동성 지원 의무가 생기는 구조라 리스크 관리가 중요합니다.
3) 최근 사모채 발행(2025년, 참고)
2025년 10월 기준, 한신공영은 280억 원 규모 1년 만기 사모채(이자율 6.5%)를 발행했습니다. 신용평가사들은 재무건전성 개선으로 조달 금리가 낮아졌다고 평가합니다.
→ 전환사채보다는 일반 회사채·PF 대출·ABS가 현재 자금 조달의 중심이고, 메자닌(주식 전환 가능채권)은 과거(2015~2018) 이슈가 대부분 정리된 상태입니다.
9. 그룹·지배구조 및 다른 상장사와의 관계
1) 연결·관계사 구조
주요 관계사는 모두 비상장사/PFV/해외법인으로, 동일 지배하 상장사는 한신공영 단독입니다.
100% 자회사 : 한신비엠, 인본개발, 드림파크개발, 미래로디앤시, 씨앤에스공영, 군산자동차학원, 와이제이디투, Myanmar Hanshin, 장수건강 등
50~84% 자회사 : 한신브레인시티PFV, 노곡PFV, 비에이치에스PFV, 현대더블에이치, 에이치에스홀딩스 등
→ 별도 상장된 계열사는 없으며, ‘코암시앤시개발 – 한신공영 – 다수 비상장 자회사’ 구조입니다.
2) 지배구조상 특징
오너 개인(최용선)과 비상장 최대주주(코암시앤시개발)를 통해 상장사 한신공영을 지배하는 전형적인 오너십 + 비
상장 지주 구조
자회사 대부분이 비상장/PFV라, 이익 배분·자금 대여·보증 구조를 공시로 꼼꼼히 확인해야 하고, PF 실패 시 상장사로 리스크가 얼마나 전가될지 모니터링 필요.
10. 투자 시 추가로 고려해야 할 핵심 포인트
수익성 vs 이자비용
최근 3년 이자보상배율이 1 미만(0.24~0.84배 → 0.58배) 수준으로, 이자 비용을 영업이익으로 다 못 덮고 있는 구조입니다. 향후 금리 수준, 채권 재발행 금리, PF 리파이낸싱 조건이 매우 중요합니다.
자체사업·PF 집중 구조
매출의 70% 이상이 주택·자체사업에 집중, PFV를 통한 대규모 프로젝트 다수 → 분양 경기·미분양·분양가 규제·HUG 보증 정책에 민감.
계열·오너 리스크
코암시앤시개발과의 특수관계자 거래, 과거 오너의 횡령·정치자금 이력 등은 지배구조·ESG 관점 리스크로 평가됩니다.
크레딧(신용등급) 레벨
한신평 기준 BBB 등급(투자등급 최하단)에 위치, 재무 레버리지·수익성 개선 여부에 따라 상향·하향 여지가 모두 있습니다.
테마 변동성
세종시·행정수도·모듈러주택·건설정책 등 정책·테마 뉴스에 따른 단기 급등락이 잦은 종목이라, 실적·재무와 무관한 단기 급등 시에는 리스크 관리(비중·손절선)를 특히 신경 써야 합니다.
11. 정리
한신공영은 세종·자체사업·중견건설 포지션을 바탕으로 건설중소형·모듈러·세종시 테마에 자주 엮이는 종목입니다.
재무적으로는 부채비율이 200% 안팎으로 업계 평균보다 다소 높은 수준, 이자보상배율 < 1이 이어져 이자비용 부담이 커진 상태입니다.
그룹 구조는 코암시앤시개발 – 한신공영 – 비상장 자회사들의 단일 축으로 단순하지만, 비상장 지주·PFV 중심이라 공시 외 정보가 적고, 과거 오너 리스크 이력이 있어 지배구조 측면에서 주의가 필요합니다.
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