신원종합개발, 코스닥, 017000

1983년 설립된 중견 종합건설사로, 경기도 화성시 봉담읍에 본사를 두고 있습니다. 민간·공공 아파트, 고급 빌라(‘어퍼하우스’ 브랜드), 관급 토목 및 플랜트 공사 등을 수행하며, 별도 기준으로만 재무제표를 작성(연결대상 없음)하고 있습니다. 최근 사업보고서 기준 종속/관계회사는 유진연료전지발전(지분 50%, 관계기업) 등 비상장사 위주이며, 상장 계열사는 없습니다.

1. 테마 연관성 (건설 중소형 + 기타 테마)

1) 건설 중소형 테마

종합건설업: 민간 아파트, 관급 토목, 플랜트, 자체 개발 고급빌라(어퍼하우스) 등으로 구성된 전형적인 중소형 종합건설사입니다.

도급순위·공사 포트폴리오: 관급 토목(도로 등)과 민간 건축(아파트/주거복합)이 병존하며, BTL/SOC, 플랜트 수주도 일부 보유해 “대형사는 아니지만 업력 긴 중소형 건설사” 포지션에 해당합니다.

매출 구조: 최근 3년 기준 매출의 대부분이 도급공사(건축·토목)에서 발생하고, 분양·임대 비중은 매우 낮습니다(아래 3장 참조).

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2) 기타 테마 연관성

정책·루머성 내용 포함, 사실 여부와 별개로 ‘시장에서 그렇게 인식된 이력’ 기준입니다.

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재건축·재개발 / 그린벨트 해제 테마

서울 헌인마을 고급 주거 개발, 남산 어퍼하우스 등 자체 개발 프로젝트를 추진하면서 재건축/재개발, 고급빌라, 그린벨트 해제 기대감 테마로 묶였습니다.

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윤석열·원희룡 등 정치 테마주 인식

최대주주 우진호 회장이 서울대 법학과 출신으로, 윤석열 대통령 및 일부 정치인과 학연·인연이 있다는 점이 부각되며 ‘윤석열 테마주’로 거론된 이력이 있습니다.

우진호 회장 부친인 우명규 前 서울시장(민선 이전)의 정치 경력 때문에, 과거에는 지방선거·부동산 개발 정책 관련 이슈에서 “정치·지역 개발 테마”로 엮이기도 했습니다.

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우크라이나 재건·해외 재건 테마

‘해외 재건 사업 참여 기대(컨소시엄 구성)’ 관련 기사들이 나오면서 우크라이나 재건 관련 건설 테마 종목 리스트에 포함된 바 있습니다.

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부동산 PF / 헌인마을 개발 리스크 테마

헌인마을 어퍼하우스 PF 등에서 큰 규모의 채무보증(우발채무)을 제공해, 부동산 PF 리스크·우발부채 많은 건설사라는 테마성 인식도 존재합니다.

2. 회사 개요·사업 내용 요약

1) 일반 사항

상호: 신원종합개발㈜

설립: 1983년 5월 30일

상장시장: 코스닥(017000), 1994년 코스닥 상장

본점 소재지: 경기도 화성시 봉담읍 와우안길 109

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주요 사업:

민간 아파트 및 주거복합 건축(‘아침도시’, ‘어퍼하우스’ 브랜드)

관급 토목(도로·교량 등)

플랜트 및 BTL·SOC 사업

소규모 임대·분양사업

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종속·관계회사(최근 분기보고서 기준 주요 회사)

(주)유진연료전지발전: 지분 50%, 연료전지 발전사업(관계기업, 비상장)

어퍼하우스 관련 AMC·PFV 등: 헌인·남산 고급주거 개발을 위한 프로젝트 회사(비상장)

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2) 사업 구조 및 특징

공사수입(도급공사)

민간 건축(아파트, 주거복합, 상업시설 등)

관급 건축·토목(국토관리청, 각 지자체 발주 SOC)

플랜트·BTL 사업 일부

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분양수입

자체 고급빌라, 주거 단지 분양 (최근 특정 연도에는 분양 매출이 거의 없음)

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임대수입

상가·오피스 등 소규모 임대

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기타수입

소규모 용역·기타 매출

건설 경기·부동산 PF 환경, 정부 SOC·주택 정책의 영향을 크게 받는 전형적인 건설사입니다.

3. 재무제표 요약 (최근 3년, 별도 기준, 단위: 백만원)

3-1. 재무상태·매출 요약 (별도 재무제표 기준, 단위: 백만원, %)

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4. 매출 구조 (상품·서비스별)

2025년 3분기 분기보고서 기준, 최근 실적에 가장 가까운 구간의 매출 구조입니다.

4-1. 사업부문별 매출 구조 (제43기 3분기, 2025.1~9월 누적, 단위: 백만원)

4-2. 공사수입 세부 구조 (2025년 3분기 기준)

→ 실질적으로 “도급공사(건축·토목)”가 매출의 98~99% 이상을 차지하고, 분양·임대는 부수적입니다.

5. 주주 구조

5-1. 5% 이상 주주 및 특수관계인

발행주식수: 약 11,666,443주(보통주, 1주당 액면 1,000원)

자기주식: 일부 보유(정확 수량·비율은 사업·반기보고서 주식의 총수 표 참고)

유동주식비율: 약 79.68%

소액주주 지분율: 약 73.11% (

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5% 이상 주주 + 특수관계인 요약

“대주주 측(우진호 + 특수관계인)” 지분은 실질적으로 16~17% 수준으로 낮고,

여기에 김승현 5%를 합쳐도 ‘우호지분’이 20% 초반대밖에 되지 않습니다.

유동주식·소액주주 비율이 매우 높아 지배구조·경영권 구조가 느슨한 편입니다.

6. 대주주 프로필: 우진호 & 김승현

6-1. 우진호 회장

주요 출처: 더벨, 한겨레21, 기타 경제지·법원 판결문 요약

학력·경력

서울대 법학과 출신, 변호사가 아닌 투자·개발 사업가로 경력을 쌓은 비전통형 ‘건설 오너’

과거 코스닥 상장사 아이젠텍 등의 M&A·투자에 관여하며 레버리지·메자닌·PF를 적극 사용하는 스타일로 알려짐

2016년 원익그룹이 보유하던 신원종합개발을 매각하면서, 중간에 이스트로젠(에스유홀딩스)를 거친 뒤 2017년경 본인이 지분과 스톡옵션을 확보해 최대주주로 올라섰습니다.

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지배구조·사업 방식 특징

PF·전환사채·우발채무를 활용한 레버리지형 개발에 익숙한 스타일

헌인마을 고급 빌라 개발(어퍼하우스헨인) 등, 자본력이 큰 금융 파트너(사모펀드·자산운용사)와 컨소시엄을 구성해 대규모 개발을 추진하고, 신원종합개발은 시공+보증 역할을 맡는 구조가 많았습니다.

이 과정에서 전환사채(CB), 채무보증을 적극 활용해 단기간에 자금을 조달하는 대신, 우발채무가 자기자본을 초과할 정도로 늘어났던 시기(2018~2020년대 초)가 있었고, 이후 점진적으로 상환·감액하며 재무구조를 개선하는 전략을 취해 왔습니다.

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오너 리스크

2024년, 가정폭력(딸 폭행) 사건으로 유죄 판결을 받아 집행유예·사회봉사 명령 등이 선고되면서 “오너 리스크”가 크게 부각되었습니다.

언론에서는 이 사건을 계기로 지배구조·ESG 리스크, 경영 연속성에 대한 우려를 제기했습니다.

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운영주체로서의 포지션

신원종합개발의 실질적인 오너·최대주주로, 주요 개발 프로젝트 구조·자금조달·PF 의사결정에 깊이 관여하는 ‘개발형 오너’입니다.

재무구조 개선(부채비율·우발채무 축소)을 일정 부분 이뤄냈지만, 여전히 레버리지·PF 기반 성장 전략에 상당히 의존하고 있다는 점은 투자자 입장에서 중요한 포인트입니다.

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6-2. 김승현 (5% 이상 개인 주주)

기본 정보(공시 기준)

2025년 9월 29일 장내매수로 신원종합개발 지분 5% 취득 공시

공시상 직업은 회사원, 만 55세, 보유 목적은 “단순 투자” 이후 추가 매수로 지분율을 소폭 늘린 정황(와이즈리포트·지분공시 참고)이 있습니다.

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투자 이유·스타일 (추정·분석)

공시 상 구체적인 투자 전략·배경은 밝히지 않았고, 다만 기사에서는 “슈퍼개미의 5% 취득 → 최대주주 지분율이 낮아 경영권 분쟁 가능성”을 언급하며 낮은 오너 지분(16%대) 높은 유동주식비율(약 80%) 부동산 개발·PF로 인한 밸류에이션 괴리를 노린 가치+특수상황(지배구조 개선)형 투자일 가능성을 시사합니다. (이는 합리적 추정일 뿐, 김승현 본인의 공식 입장은 아님을 명시합니다.)

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사업 방식/운영주체와의 관계

현재로선 경영 참여(행동주의·주주제안) 의사 표명은 없는 상태이며, 단순 투자자로 분류됩니다.

그러나 최대주주 지분이 낮고, 회사가 PF·우발채무 등 리스크를 안고 있어 주주 행동주의의 잠재적 무대가 될 수 있다는 점에서 중장기 투자자들 사이에 관심을 받는 구조입니다.

7. 지배·지분 관계 상장사 여부

7-1. 현재 기준

최근 사업·반기·분기보고서의 계열회사·관계회사 현황을 보면, 유진연료전지발전, 어퍼하우스 관련 PFV/AMC, 기타 개발 법인 등 모두 비상장사 위주이며, 동일 지배범위 내 상장 계열사는 존재하지 않습니다.

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7-2. 과거 관계

과거 최대주주가 원익그룹·이스트로젠(에스유홀딩스)였던 시기에는 원익홀딩스 등 타 상장사와 지배관계가 있었으나, 2016년 매각·2017년 우진호 인수 이후 해당 지배관계는 해소되었습니다.

과거 사업보고서에서 상장사 ‘신원’(의류회사)에 대한 소규모 지분투자가 “매도가능증권”으로 공시된 바 있으나,

이는 단순 금융투자(소액 지분)로, 지배력·중요한 사업적 연관성은 없는 수준입니다.

8. 상장 이력·자본 변동·주요 이벤트 (연혁·특이사항)

8-1. 상장 및 자본 변동 개요

(연도는 보도자료·사업보고서·판결문 요약 기준, 세부 연도는 일부 ±1년 정도 오차 가능)

1994년경 코스닥 상장

초기 자본금·액면: 액면 5,000원 체계에서 이후 여러 차례 자본금 증자·감자 및 액면분할(5,000원→1,000원)이 이루어졌고, 현재 자본금은 610억 원(61,000백만원) 수준입니다.

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전환사채·사모사채 다수 발행

2016년: 총 390억 원 규모 사모 전환사채 4건 발행(운영자금 목적, 그로우스앤밸류디벨로프먼트 대상).

2018년: 130억 원 규모 전환사채(표면/만기이자율 3%, 만기 2021.9.21).

2019년: 50억 원 규모 전환사채(표면 3%, 만기이자 6%, 만기 2022.7.31).

2022년 이후: 신규 사업지 투자를 위한 추가 CB 및 사모사채 발행(예: 2022.5.6, 75억 규모 등)이 확인됩니다.

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우발채무·채무보증 확대

2020년 1월, 헌인어퍼하우스유동화 유한회사 채무 344억 원 보증(2018년 말 자기자본의 약 45.7%) 등, PF 관련 대규모 채무보증 공시가 여러 건 있었습니다.

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8-2. 대주주 변경 (M&A, 지배구조 변화)

원익그룹 시절

과거 원익그룹 계열로 편입되어 운영되다가, 그룹의 사업 재편 및 비핵심 자산 정리 과정에서 매각 대상으로 결정.

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이스트로젠(에스유홀딩스) 인수 (2016년)

사모투자 성격의 법인 이스트로젠이 391억 원에 신원종합개발을 인수, 최대주주 변경.

이후 전환사채 한꺼번에 발행(390억) 등 레버리지 기반 가치 제고·EXIT 전략이 시도됨.

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우진호 회장 인수 (2017년 전후)

이스트로젠이 보유하던 지분 가운데 약 12.42%(360만주 규모)를 우진호 개인에게 매각하고, 추가 스톡옵션 부여 등을 통해 우진호가 최대주주로 등극. 이후 이스트로젠·그로우스앤밸류디벨로프먼트 등은 점진적으로 지분을 정리.

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현재 구조

우진호 개인이 16.6% 보유, 특수관계인 지분은 공시상 미미.

최근에는 회사 직원 김승현이 5%를 확보해 “오너 1인 + 소액주주/기관 + 슈퍼개미 5%” 구조가 됨.

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8-3. 과거 특이 이슈

자기주식·사모사채 관련 과거 법원 판례

2000년대 초·중반, 자기주식 취득·소각 및 내부자 거래 관련 분쟁·판결이 있었던 것으로 확인되며, 당시 주가 관리·자사주 신탁 운용 등에서 논란이 있었습니다(현재와는 지배주주·경영진이 다른 시기).

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PF·우발채무 vs 자본 규모

한때 우발채무(채무보증 포함)가 자기자본을 상회하는 수준까지 늘어, 유동성·신용위험이 상당히 높았던 시기가 존재. 2020년대 들어 보증 축소·상환 등으로 비율이 다소 개선되었으나, 여전히 PF 프로젝트별 리스크는 중요 포인트입니다.

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오너 리스크(형사 사건)

위에서 언급한 가정폭력 사건으로 인해 ESG·지배구조 리스크가 상존합니다.

9. 최근 5년(2021~2025년) 주요 이슈 크로스 분석

2021년

2018년 발행 130억 CB 만기(2021.9.21) 도래, 상환·전환 등 마무리

PF 관련 대규모 채무보증(헌인어퍼하우스 등)으로 우발채무/자기자본 비율이 높은 상태 지속

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2022년

신규 사업지 투자를 위한 무보증 사모 전환사채 발행(7,500백만원 규모 등)

매출·이익은 흑자지만, 여전히 PF·보증 중심의 레버리지 구조, 부채비율 140%대 유지.

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2023년

매출 약 3,097억(309,755백만원)으로 최근 3년 중 가장 높은 수준

2016·2018·2019년 발행 CB 중 일부는 만기·콜옵션 행사 등으로 상환, 총 CB 잔액 점진 감소. 그러나 PF·우발채무는 여전히 자본 대비 높은 편.

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2024년

매출 약 2,598억(259,810백만원)으로 전년 대비 조정, 이익률은 개선 추세

“우발채무가 자기자본 수준까지 내려오며 재무구조 개선” 보도.

우진호 회장의 형사 사건(가정폭력)으로 오너 리스크 대두, ESG 관점에서 할인 요인.

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2025년

2025년 3분기 기준 매출(누적) 1,414억 수준 → 연간으로는 2024년보다 소폭 증가 가능성(수주잔고 양호).

회사 직원 김승현, 5% 지분 취득(슈퍼개미) → 지배구조 이슈와 결합해 경영권 분쟁 가능성까지 언급.

PF 구조 재편·우발채무 축소가 계속되고 있으나, 여전히 PF 의존도 높음.

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교차 분석 포인트

재무구조:

부채·우발채무 수준은 확연히 개선됐지만, PF 비중이 여전히 높고, 일부 프로젝트(헌인마을 ·남산 등)에 집중 리스크 존재.

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수익성:

3년 연속 흑자, 영업이익률은 2~4% 수준으로 안정적이나 높은 수준은 아님.

건설 경기·분양 시장에 따라 이익 변동성이 큰 구조.

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지배구조:

오너 지분율 낮음 + 슈퍼개미 5% + 높은 유동비율 → 지배구조 개선·행동주의·M&A 가능성이 동시에 존재하는 구조. 반대로 말하면, 대주주가 방어적 조치를 위해 추가 CB·유상증자·자기주식 활용 등 ‘지배구조용 딜’을 할 유인도 있습니다.

10. 전환사채 및 부채 관련 자금 흐름 분석

10-1. 전환사채(CB) 발행·상환 흐름

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2016년: 390억 CB(4건) 발행

목적: 운영자금 및 개발사업(헌인마을 등) 투자

투자자: 그로우스앤밸류디벨로프먼트 등 사모펀드

효과:

단기적으로 자본조달 성공 → 대규모 개발사업 추진

하지만 향후 전환·상환리스크, 이자비용 등 부담 확대

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2018년: 130억 CB 발행

표면·만기이자율 모두 3%, 만기 2021.9.21

운영·개발자금 용도

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2019년: 50억 CB 발행

표면 3%, 만기이자 6%, 만기 2022.7.31

운영자금 및 일부 PF 사업자금

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2021~2022년:

2018·2019년 CB 만기 도래, 상환/전환/조기상환 혼합

2022년 새로운 CB(75억 수준) 발행 – 신규 사업지 투자용(예: 유진연료전지발전 등 신사업)

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2023~2024년:

2016년발 CB 등 일부에 대해 조기 상환·취득 후 소각 공시

CB 잔액은 과거 500억+ 수준에서 수십억~100억대 수준으로 크게 축소

하지만 PFV·AMC에 대한 채무보증(우발채무)와 사모사채 등 다른 형태의 레버리지가 여전히 존재함.

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10-2. 자금 구조 관점 정리

2010년대 후반: CB·사모사채·PF 보증을 활용해 빠르게 개발사업을 확대하는 단계

장점: ROE를 높일 수 있는 공격적 성장

단점: 유동성·금리·부동산 경기 변화에 취약

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2020년대 초·중반: 부동산 PF 시장 변동성 확대, 금리 상승 →

CB·보증을 상환·축소하며 레버리지 디레버리징(감속) 진행 중

동시에 PF 프로젝트(헌인, 남산 등)에서 매출·현금이 유입되며 일정 부분 대응

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현재(2025년):

표면상의 부채비율·CB 잔액은 크게 개선됐지만,

PFV·AMC에 대한 보증·지분 투자(지분법) 등 비표준적인 리스크가 여전히 남아 있어

투자자는 “재무제표에 잡힌 부채 + 주석의 우발채무·PF 노출”을 함께 보는 것이 필수입니다.

11. 투자 시 핵심 체크포인트

PF·우발채무 구조

사업보고서 주석의 채무보증 현황, PFV·AMC 관련 지분법 투자와 우발채무 규모를 반드시 확인해야 합니다.

“부채비율이 100% 초반까지 내려왔다”고 해서 위험이 사라진 것은 아니며, PF 프로젝트별 리스크(분양 속도, 공사 진행률, 금융약정 조건)가 실질 위험의 핵심입니다.

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지배구조·오너 리스크

최대주주 지분율이 16%대, 특수관계인 지분 거의 없음 →

긍정적으로는 지배구조 개선·배당 확대·자사주 소각 등 주주친화 정책이 요구되기 쉬운 구조, 부정적으로는 경영권 분쟁, 방어를 위한 무리한 딜(CB·유증·M&A) 가능성도 있습니다.

특히 우진호 회장의 형사 이력은 ESG 관점에서 기관투자자의 참여를 제약할 수 있고, 시가총액 할인요인으로 작용할 여지가 크다는 점을 고려해야 합니다.

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사업 포트폴리오 집중도

실제 매출의 거의 전부가 국내 건축·토목 도급공사에 집중되어 있고, 대표 프로젝트(헌인·남산 등) 비중이 크기 때문에 특정 프로젝트 지연/중단 시 실적 충격이 클 수 있습니다.

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수익성 수준과 주가 밸류에이션

영업이익률이 2~4% 수준인 전형적인 시공사 수익성

PF를 통해 수익성을 끌어올리는 구조가 성공하면 밸류 재평가 요인, 반대로 PF에서 문제 발생 시 자기자본 잠식·상장폐지 위험까지 이어질 수 있는 양날의 검입니다.

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슈퍼개미·행동주의 가능성

김승현 5% 지분 확보는 아직 “단순투자”지만, 최근 코리아 디스카운트·밸류업 정책 기조를 감안하면, 배당 확대·자사주 소각·우발채무 축소·지배구조 개선을 요구하는 행동주의 가능성도 열려 있습니다.

결론적으로

재무구조는 “과거 매우 공격적 → 지금은 많이 정리됐지만 PF 리스크는 여전”

지배구조는 “오너 1인 + 소액주주 다수 + 슈퍼개미 5%”라는 느슨한 구조

테마성(정치·재건축·PF) 변동성이 큰 종목이라,

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투자하신다면 (1) PF·우발채무 주석, (2) CB·사모사채 잔액·리픽싱 조건, (3) 대주주·5% 주주의 향후 움직임, (4) 헌인·남산 등 주요 프로젝트 진행 상황을 최소 분기마다 점검하는 것이 필요해 보입니다.