삼호개발, 코스피, 010960

1976년 설립된 중견 토목·건설사로, 본사는 충남 당진시 면천면에 있고, 토공·터널·도로·철도 등 SOC 공사와 골재·건설기계, 창업투자(VC) 사업을 함께 영위합니다. 연결 기준 종속회사는 3개, 계열회사는 5개 수준입니다.

1. 테마 연관성

1) 건설중소형

전문 토목·토공 중심 중견 건설사

1976년 삼호개발로 법인 전환 이후, 토공·터널·지반조성·포장공사 등을 중심으로 성장한 전문건설업체입니다.

국도·고속도로·지하철·산업단지 등 전국 다수 공사 실적을 보유하고, 지반조성·포장(토공사) 시공능력평가 1위를 꾸준히 유지 중입니다.

시가총액·규모 면에서 대형 종합건설사보다는 한 단계 아래 중소·중견 건설에 속해, ‘건설 중소형’ 테마 편입이 자연스럽습니다.

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2) 4대강복원 / MB(이명박) 관련 정치 테마

삼호개발은 하천·하구 준설, 호안, 제방 등 수자원·하천 공사 비중이 높은 토목업체로, 4대강 사업 추진 당시 관련 수혜 기대감이 부각됐고, ‘4대강·대운하 관련주’ 리스트에 자주 등장했습니다.

일부 매체에서는 MB(이명박) 정부의 대운하/4대강 SOC 투자 확대 기대와 함께 삼호개발을 정치 테마주로 언급한 바 있어, “4대강복원, MB 테마주”로 엮인 이력이 있습니다.

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3) 그 밖에 거론될 수 있는 테마

ESG/친환경·폐기물·SRF(고형연료)

과거 폐플라스틱 SRF(고형폐기물 연료) 기업 삼호환경기술을 설립해 운영했고, 이후 관련 회사가 다른 환경기업(그린에코넥서스 등)에 흡수합병되며, 환경·자원순환 투자 이력이 부각되었습니다.

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창업투자·VC 테마

100% 자회사 삼호그린인베스트먼트(창업투자회사)를 통해 메자닌·환경·헬스케어 등 스타트업에 적극 투자, 지분법 이익·손실이 실적에 의미 있게 반영되고 있습니다.

2. 회사 일반 현황 및 사업 개요

1) 기본 정보

설립 : 1976.01.15 (전신 ‘삼호공사’는 1969년 설립)

상장 : 2002.07 코스닥 상장 → 2005.05 코스피 이전 상장

본사 : 충남 당진시 면천면 면천로 183

대표이사 : 심재범, 이영열(각자대표)

결산월 : 12월

계열 종업원수 : 약 2,400명(2025.09 기준)

연결 종속회사 : 3개(계열회사 1개, 조합 2개) – 건설, 창업투자, 조합형 메자닌펀드 등.

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2) 사업 구조

최근 사업부문은 크게 건설·제조·창업투자로 나뉩니다.

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건설부문(주력, 매출 비중 약 95% 내외)

도로·철도·터널·공항·산업단지·지하철·발전소 등 대형 토목공사

토공·지반조성·포장·구조물 공사에 특화

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제조부문

골재 생산·판매, 건설기계 관련 사업 등

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창업투자부문

자회사 삼호그린인베스트먼트를 통해 메자닌, 환경·신재생, 헬스케어 등 스타트업 투자

SGI-신성장메자닌펀드, 세컨더리펀드 등 다수 펀드 운용 및 출자자 역할 병행

2025.09 기준 사업부문별 매출 비중(연결)은 대략 건설 95% 내외, 창업투자 2~3%, 제조·기타 2% 안팎 수준으로 파악됩니다.

3. 최근 3년 연결 재무제표 요약 (단위: 백만원, %, 연결기준)

해석 요약

매출은 3년간 계단식 성장(2022→2024 약 +31%)이나, 영업이익은 2023년 105억 → 2024년 12억으로 급감(–88.9%)해 수익성 급락이 발생.

부채비율은 20%대 → 50%대 초반으로 올라왔지만, 여전히 업계 평균 대비 높은 수준은 아님.

4. 2024년 매출 구조 및 특징

건설부문

매출 성장을 견인했으나 영업손실 약 60억 발생

원가율 상승(자재·노무비·하도급비 등)과 저마진 현장의 손실 반영이 주된 원인

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창업투자부문

영업이익 약 54억으로 흑자 전환 및 호실적

보유 지분·펀드에서 지분법 이익 및 평가이익 발생

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제조부문

영업이익 약 17억 흑자로 건설부문 손실 완화

즉, 본업(건설) 적자를 VC·제조 이익으로 메운 구조가 2024년의 핵심 특징입니다.

5. 주주구조 및 유동주식비율 (에프앤가이드 기준, 2025.11 기준) /단위: 주, %

지배력 : 창업주 일가·계열사·재단이 합쳐 약 34% 지분을 보유, 안정적 경영권.

2021년 이종호 회장이 보유 주식 250만주를 장남 이영열 사장에게 증여하며 2세 승계 구조를 정비.

6. 대주주(창업주) 이종호 약력 및 운영 방식

1) 기본 약력·역할

학력·경력

서울대 토목공학과 출신으로, 1969년 ‘삼호공사’를 설립해 경부고속도로 등 주요 SOC 공사에 참여한 1세대 토목 기술인.

1976년 법인을 ‘삼호개발㈜’로 변경, 전문 토목·토공 기업으로 성장시켜 현재 국내 토공사 분야 1위로 키움.

경영 철학

‘건설보국(建設報國)’을 내세우며 SOC 인프라·환경사업 투자 등 장기 공공 인프라 중심 경영을 추구.

현 시점에서는 명예회장·이사회 의장 역할에 가깝고, 실무 경영은 심재범 대표, 장남 이영열 사장이 담당.

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2) 계열사·투자 방식

삼호씨앤엠(주) : 연약지반 개량·터파기·보링그라우팅 등 전문건설 계열사 – 지분 81% 이상 보유해 사실상 개인회사 성격.

삼호환경기술 : 과거 폐플라스틱 재활용·SRF 생산 회사로, 후에 그린에코넥서스 등 환경기업에 흡수합병(현재는 그룹 외부).

삼호그린인베스트먼트 : 2007년 설립된 창업투자회사로 삼호개발이 지분 100% 보유, 환경·신재생·헬스케어 등 성장산업에 장기 투자.

삼호호미재단 : 2020년 사재 약 70억원을 출연해 설립한 공익재단으로, 노인·청소년·장애인 지원, 장학사업, 미술관 후원 등 사회공헌 수행.

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정리하면, 이종호 회장은 “토목·SOC 본업 + 친환경·자원순환 + VC 투자 + 사회공헌(재단)”를 축으로 긴 호흡의 성장·ESG를 중시하는 오너라고 볼 수 있습니다.

7. 계열사·지분관계 및 상장사 여부

2025년 분기보고서 기준으로, 삼호개발 그룹은 지배회사 1개, 계열회사·종속회사 등 5개 내외로 구성됩니다.

대표적인 계열·종속 회사는:

• 삼호씨앤엠(주) : 토공·연약지반개량·철근콘크리트·보링그라우팅 전문 건설(계열사, 비상장)
• 삼호그린인베스트먼트(주) : 창업투자회사(종속회사, 비상장)
• 창업투자조합 2개 : SGI-신성장메자닌펀드 등 (민법상 조합)
• 삼호호미재단 : 공익재단(비영리법인)

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중요 포인트

삼호개발과 동일한 지배·지분관계에 있는 상장사는 현재 없는 것으로 보입니다.

계열사·종속사·조합 모두 비상장 회사이며, 타 상장사에 대한 지분투자는 일부 존재하나(예: VL인베스트먼트 과거 지분 보유 등) 이는 포트폴리오 투자 수준입니다.

8. 상장 이력·자본 변동·사명 변경

1) 상장·시장 이전

1969년 ‘삼호공사’ 설립 → 1976년 ‘삼호개발㈜’로 법인 전환.

2002.07.16 : 코스닥 상장 (자본금 50억 → 71.5억 증자 후 상장)

2005.05.12 : 코스피(유가증권시장) 이전 상장, 코스닥 상장폐지는 ‘이전상장’에 따른 기술적 상폐로, 경영 문제는 아님.

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2) 자본금 및 주요 변동

2000~2002년 : 증자 통해 자본금 50억 → 71.5억

2008~2010년 : 유상증자 등으로 자본금 100억 → 125억 확대

이후 현재까지 자본금 125억(액면 500원) 유지, 최근 2025년 자사주 소각에도 자본금은 변동 없음(이익소각 방식).

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3) 최근 특이 자본 이벤트

2025.09 : 자사주 880,000주(발행주식의 3.52%) 이익소각

발행주식수 25,000,000주 → 24,120,000주로 감소

자본금(125억)은 유지, 잉여금 감소 → 주당 가치(EPS·BPS) 제고 효과

9. 최근 5년(2021~2025) 주요 이벤트·이슈 교차분석

(1) 연도별 주요 사건 요약

2021년

이종호 회장, 아들 이영열에게 보통주 250만주 증여

→ 본인 지분율 29%대 → 18.66%로 하락, 이영열 10.36% 확보(2세 승계 본격화).

이영열, 27년 문체부 공직(국장급) 경력을 마치고 삼호개발 합류.

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2022년

이영열, 사내이사 및 이사회에 합류, 경영 전면에 등장.

본업 건설부문의 수익성은 아직 양호, 부채비율 20%대 후반 수준 유지.

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2023년

매출 361,900, 영업이익 10,500, 순이익 15,100 (백만원)으로 정상적인 수익성 회복.

지속적인 배당(주당 190원)과 안정적 재무구조를 유지.

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2024년

매출 401,800, 영업이익 1,200, 순이익 5,300 (백만원) – 영업이익 전년 대비 –88.9%.

건설부문에서 약 60억 영업적자, 창업투자·제조 부문이 이를 메우며 전체로는 소폭 흑자.

그럼에도 배당 150원, 배당성향 63.8%로 주주환원은 유지.

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2025년

2025 상반기·3분기 기준, 원가율 개선과 양질의 수주로 영업이익이 크게 회복 (상반기 영업이익 59억, 3분기 누적 영업이익 94억).

수주잔고 약 9,000억(매출 기준 2년치) 수준 확보.

교환사채(EB) 1회 발행(45억) + 자사주 일부 소각으로, 유동성 확보와 주주가치 제고를 동시에 추구.

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(2) 교차분석 요약

지배구조 측면

2021년 주식 증여 → 2022~2024년 이영열 사장의 경영 참여 → 2024년 인터뷰 등에서 “창업주의 철학 + 스마트한 건설·ESG”를 강조하며 2세 체제로 전환 중.

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재무·실적 측면

2023년까지는 양호한 수익성, 2024년엔 건설부문 손실로 실적 급변(리스크 현실화)

2025년에는 원가율 개선·수주 회복으로 재차 정상화 국면으로 진입하는 모습.

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자본·주주정책 측면

2024년 실적 악화에도 불구하고 배당 유지, 2025년 자사주 소각 및 EB 발행 등 ‘주주친화+유동성 관리’ 전략을 병행.

10. 2024년 영업이익이 크게 줄어든 이유

핵심 원인은 “건설부문의 구조적 원가 부담 + 특정 현장 손실”입니다.

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건설부문 영업적자 전환

2024년 연결 기준 건설부문에서 약 60억 영업손실 발생.

자재·인건비·하도급비 상승, 기존 저마진 수주 현장의 원가율이 올라가면서 손실이 현실화.

이는 2005년 상장 이후 처음으로 건설부문이 적자를 기록한 해라는 점이 매우 이례적입니다.

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매출 증가가 오히려 독이 된 해

매출은 11% 증가했지만, 원가율이 크게 올라 영업이익이 12억(전년 105억)으로 급감.

즉, 외형 성장은 이어졌지만 ‘나쁜 매출’이었던 해로 해석됩니다.

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비건설 부문이 간신히 지탱

창업투자부문 영업이익 54억, 제조부문 17억으로 총 71억 흑자를 내며 건설부문 손실을 상쇄.

겉으로는 12억 흑자이지만, 실제로는 본업 부진을 VC·제조 이익이 가려준 구조.

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2025년 상반기부터 원가율 회복 조짐

2025년엔 원가율이 3%p 이상 낮아지고, 영업이익률이 3% 수준까지 회복되었다는 분석이 나옵니다.

2024년 부진은 일부 고원가 현장 종료에 따른 일시적 요인이 컸던 것으로 추정됩니다.

11. 교환사채(EB)·기타 부채 관련 자금 흐름

1) 2025년 1회 EB 발행 구조

‘삼호개발 1EB(사모/교환/풋)’, 발행일 2025.09.22, 만기 2030.09.22, 발행액 45억, 표면·만기이자율 0%.

교환대상 : 회사가 보유한 자기주식(일부)

즉, 신주 발행이 아니라 보유 자사주와의 교환 구조 →

발행 시점에 기존 주주 입장에서는 즉각적인 희석은 없음

교환이 실행되면, 시장에 자사주가 풀리면서 지분 희석·유통주식수 증가 효과 발생

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2) 자사주 소각·EB 조합의 의미

2025년에 삼호개발은

자사주 176만주 보유 (7.30%)

그 중 일부는 이익소각(880,000주) 나머지 일부는 EB의 기초자산(교환대상 주식)으로 활용하여 45억 조달

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재무적 효과

단기 :

45억 현금 유입(운영·투자자금 확보), 이자비용 0% → 재무비용 부담 없음

자사주 일부 소각으로 ROE·EPS 개선

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중기(교환 시점) :

교환권 행사 시 자사주가 시장에 유통 → 유통주식수 증가, 지배구조에는 큰 변화 없으나, 일시적 오버행(물량 부담) 가능성

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기존 공개 정보 범위 내에서는 과거 대규모 전환사채·BW 등은 없고, 차입 구조는 주로 은행 대출·회사채·EB 수준이며, 부채비율도 50%대 초반으로 비교적 안정적입니다.

12. 이 회사에 투자할 때 고려해야 할 중요 포인트

1) 투자 포인트 (긍정 요인)

국내 토공·지반조성 1위 수준의 경쟁력

장기간 축적된 SOC 공사 실적, 시공능력평가 1위, 대형 건설사(현대건설, SK에코플랜트 등)의 안정적인 하도급 파트너.

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안정적 재무구조와 꾸준한 배당

부채비율 50%대 초반, 건설업 평균 대비 낮은 편.

경기 불황에도 2024년까지 연속 배당(2024년 배당성향 63.8%)을 유지하는 주주친화 정책.

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창업투자(VC) 부문의 업사이드

삼호그린인베스트먼트가 IPO를 준비 중인 포트폴리오를 여럿 보유하고 있어, 특정 기업 상장 시 지분법 이익·지분 가치 상승 가능성.

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ESG·사회공헌 및 이미지를 통한 수주 경쟁력

ESG경영 보고서, 삼호호미재단, 해외 근로자 관리 등으로 ESG 평판이 좋은 편이라 공공·대형 발주에서 간접적인 경쟁력.

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2세 승계가 비교적 안정적으로 진행 중

창업주 지분 일부를 사전에 증여하고, 장남이 대표이사로 경영에 참여, 기존 전문경영인(심재범)과 각자대표 체제 유지 → 급격한 지배구조 혼란 가능성은 낮아 보임.

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2) 리스크 요인

건설부문 수익성 변동성

2024년 사례처럼, 원가율 상승이 한 해 실적을 통째로 훼손할 수 있음.

SOC 예산 축소·공사 지연, 물가·인건비 상승 등 외부 요인에 매우 민감.

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VC·지분법 이익의 변동성

삼호그린인베스트먼트 실적에 따라 연결 순이익 변동이 커짐.

2010년대에는 지분법 손실로 실적에 부담을 준 시기도 있었다는 점을 감안해야 합니다.

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EB(교환사채)로 인한 중기적 오버행 가능성

45억 규모로 절대 금액은 크지 않지만, 만기 전 교환이 활성화되면 자사주가 시장에 풀리며 주가 변동성을 키울 수 있는 요인입니다.

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정치·테마 변동성

4대강·MB 관련 건설 테마주로 언급되어온 이력이 있어, 향후 SOC 정책·선거 국면에서 정책 테마에 따른 과열·급락 가능성도 염두에 둘 필요가 있습니다.