일성건설, 코스피, 013360

1978년 설립된 중견 종합건설사로, 본점은 경기도 용인시. 토목·건축·플랜트·주택(브랜드 ‘TRUEL’)·해외공사 등을 영위하며, 해외법인과 소방시설업, 농업법인 등 총 6개 연결 종속회사와 여러 관계회사를 보유하고 있습니다.

1. 건설중소형 테마와 기타 테마 연관성

1) 건설중소형 테마 연관성

국토교통부 시공능력평가 도급순위 56위 수준의 중견·중소형 건설사로 분류됩니다.

주력은 국내 건축공사(아파트·주상복합·도시형생활주택 등)와 일부 공공·민간 토목, 미군기지 이전공사, LH 공공주택 등으로, 대형사 대비 외형은 작지만 전국/해외로 영역을 넓힌 전형적인 ‘중견 건설사’ 프로파일입니다.

주택 브랜드 ‘TRUEL’ 인지도가 있고, LH·공공·미군기지 이전 사업 등을 수주해 와서 건설/주택 업황, 분양시장, 공공 SOC 투자에 민감하게 실적이 달라지는 구조라 건설중소형 테마에 자연스럽게 포함됩니다.

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2) 그 외 엮인 테마들

정치·이재명 테마주

창업주 배경(통일교 계열)과는 별개로, 과거 특정 시기에 이재명 관련 도시개발 기대감과 묶여 ‘이재명 테마주’로 단기적으로 부각된 바 있습니다. 이는 실제 사업 실체보다는 루머·연결고리 추정에 가까운 성격입니다.

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남북경협 / 우크라이나 재건·해외재건 테마

최대주주인 IB Capital이 미국 UCI그룹(UPI 통신·워싱턴타임스 등 보유)의 계열로, 해외 네트워크를 활용한 몽골·

파라과이·우크라이나 등 해외 개발·재건 사업 수혜 기대가 테마로 부각되곤 합니다.

실제로 몽골·파라과이 등 해외 주택단지·인프라 프로젝트를 수주·추진해 온 이력 때문에 해외건설/재건 테마와도 연결됩니다.

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재건축/재개발, 공공주택, 미군기지 이전 테마

가좌라이프 빌라 재건축, 삼척 지역주택조합, 서울도시철도 7호선 석남연장선, 평택 YRP(용산미군기지 이전) 등 공공·도시정비·재건축 관련 공사를 수행해 재건축/재개발·공공주택·미군기지이전 테마에도 종종 엮입니다.

요약하면: 코어 테마는 건설중소형/주택·공공 공사, 변형 테마로 정치(이재명), 해외재건, 남북·해외 SOC 등이 있습니다.

2. 회사 일반 사항·사업 개요

1) 기본 정보

설립 : 1978년

상장 : 1989년 코스피 상장, 1998년 법정관리 후 2003년 IB Capital에 인수되며 회생

본점 : 경기도 용인시(주택·B2B·해외사업 확대를 위해 최근 이전)

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주요 사업

건축공사 : 아파트·주상복합·도시형생활주택, B2B 빌딩, 공공주택 등

토목공사 : 도로·철도·하천·단지조성 등

해외건설 : 몽골·파라과이 등 주택단지, 해외 인프라

기타 : 미군기지 이전 공사, 환경·플랜트 일부, 자산·지분 투자 등

주요 브랜드 : 아파트 브랜드 TRUEL(트루엘)

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2) 종속·관계회사 개요

연결대상 6개와 기타 관계회사들이 있으며 모두 비상장입니다.

해외건설 : ILSUNG VICTORIA PARAGUAY S.A, ILSUNG-KR JV Co., Ltd., ILSUNG Development LLC, ISUB LLC

국내 : 일성이엔지(소방시설공사업), 농업회사법인일성(농업)

그 외 관계사 : 유씨오마케팅그룹(41.5%), 원산도해양관광케이블카(30%), 제이아이에스개발(23.3%) 등

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→ 현재 공시 기준, 일성건설과 직접적인 지배·지분 관계를 가진 상장회사는 없습니다. (관계사는 모두 비상장)

3. 매출 구조 (사업별 비중)

단위: % (참고용, 2023년 3분기 누계 기준 추정)

※ 2024년에는 삼성전자·삼성디스플레이 주차타워, 김포 풍무2지구 업무시설 등 대형 건축공사가 준공되며 국내 건축 매출이 크게 감소(4,669억→3,229억)했고, 이게 전체 매출 감소의 핵심입니다.

4. 최근 3년 연결 재무 요약 단위: 백만원, %

• 2023년에는 매출·영업이익이 모두 성장(매출 +31%, 영업이익 +대폭)했으나 재무구조 지표(유동비율·부채비율)는 이미 악화되기 시작했습니다.
• 2024년에 대규모 대손충당금 인식으로 영업손실·순손실이 크게 발생하면서 자본총계가 반 토막 수준으로 감소하고 부채비율이 454%까지 치솟았습니다.

5. 주주 구조·대주주 지분

1) 5% 이상 주주 및 유동주식

단위: 주, %

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2) IB Capital Ltd 및 실질 지배인 약력

IB Capital Ltd

말레이시아 라부안 소재 투자회사로, UCI그룹 계열 투자법인으로 알려져 있음.

한국 공시상 “유가증권 투자업”이 주요사업으로 기재.

2002~2003년 회사정리계획(법정관리) 과정에서 무상감자 → 제3자배정 유상증자·채무인수(출자전환)를 통해 일성건설 지분 약 70%를 취득, 최대주주가 됨.

2025년 3~5월 사이 주가 급등 구간에 약 3.48%를 장내 매도해 보유지분이 63.88% → 60.41%로 감소.

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실질 지배인 : 문현진(UCI그룹 회장, Global Peace Foundation 의장)

고 문선명 통일교 총재의 3남으로 알려진 인물로, UCI그룹 및 글로벌피스재단(GPF) 등을 이끌고 있음.

IB Capital을 통해 일성건설 지분을 확보했고, UCI그룹은 UPI 통신, 워싱턴타임스, 트루월드그룹(TWG), 센트럴시티·JW 메리어트호텔 지분 등 다양한 자산을 보유한 투자·지주 성격의 그룹으로 소개됩니다.

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요약: 일성건설의 실질적인 지배는 해외 투자법인(IB Capital)–UCI그룹–문현진 라인을 통해 이루어지고 있으며, 국내 일반적인 재벌·건설그룹과는 다른 종교계 출신 글로벌 투자 네트워크에 기반한 특이한 지배구조를 갖고 있습니다.

6. 상장 이력·자본 변동·특이 이벤트

1) 상장·지배구조 변천

1989년 : 코스피 상장

1998년 : 외환위기 여파로 부도 및 법정관리 진입

2002~2003년 : 회사정리계획 변경에 따라

무상감자로 자본금 대폭 축소(33,240 → 1,681백만원)

채권단·3자배정 유상증자 및 채무출자전환으로 신규 자본 유입

최대주주가 국민은행(옛 주택은행) → IB Capital Ltd로 변경 (지분 74.9%)

이후 IB Capital이 지분을 일부 줄이긴 했지만, 최대주주 자체가 바뀐 적은 없음(단, 지분율은 70%대 → 60%대로 점진적 하락).

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2) 자본 변동·주요 이벤트(요지)

2002.08 : 유상증자(출자전환)

2002.12 : 대규모 무상감자 → 자본금 1,681백만원

2002.12~2003.01 : 3자배정 유상증자·출자전환(IB Capital 참여) → 자본금 22,681 → 23,357백만원

2007.06 : 유상증자(출자전환) → 자본금 23,793백만원

2013, 2018 : 우선주의 보통주 전환

2017.05 : 액면분할(5,000원 → 500원) 실시

이후 자본금은 약 270억원(27,000백만원) 수준으로 유지

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특이사항 요약

법정관리 + 대규모 감자 + 3자배정 유상증자로 최대주주·지배구조가 통째로 바뀐 전형적인 구조조정 상장사 케이스.

2017년 액면분할로 거래 유동성이 개선.

신종자본증권(Perpetual) 269억이 자본으로 계상되어 있어, 겉으로 보는 자본총계·부채비율이 실제보다 “좋게 보이는” 효과가 있음(아래 재무 특이사항에서 다시 설명).

7. 최근 5년(2020~2024) 주요 이슈·재무 교차 분석

교차 분석 포인트

• 2021~2023년까지는 외형 성장은 있었지만 재무지표는 이미 경고등(유동비율 100% 아래, 부채비율 200%대) 상태였고, PF·민간사업 비중 증가로 운전자본과 우발채무 부담이 누적되고 있었습니다.
• 2024년에는 이런 구조적 부담이 공사미수금 부실 → 대손충당금 대규모 인식으로 한 번에 터져 나와 대형 적자 및 자본 훼손이 발생한 해로 볼 수 있습니다.

8. 2024년 대규모 적자(‘큰 적자’)와 부채비율 464%(≈454%)의 원인

1) 2024년 적자 발생의 구체적 배경

2024년 적자의 직접 원인은 선제적 대손충당금 설정입니다.

2024년 연결 기준

매출액 : 5,004억 (–17.7% YoY)

영업손실 : –436억

당기순손실 : –575억

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원인 상세

국내 건축 매출이 4,669억 → 3,229억으로 감소(삼성전자·삼성디스플레이 주차타워 등 대형 현장 준공 완료).

판관비가 191억 → 624억으로 폭증했는데, 그 안에 대손상각비 405억이 반영.

기타손익에도 대손상각비 101억이 추가 반영.

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대손충당금 설정 현장(공사미수금) 예시:

서울 강서구 공항동 도시형생활주택 신축사업: 284억

포항시 남구 오천읍 공동주택: 137억

전남 구례 백련리 공동주택: 13억

→ 요약하면, 주택 분양 부진으로 공사비 회수 속도가 느린 현장들에 대해 “선제적으로” 큰 폭의 충당금을 한꺼번에 쌓은 결과 영업손실·순손실이 급증했습니다.

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2) 부채비율 454%(별도 기준 464%)의 구조적 원인

연결 기준 2024년 말

자산 3,704억

부채 3,036억

자본 668억 → 부채비율 454.5%

별도 기준 부채 2,950억 / 자본 634억 수준으로, 별도 부채비율은 약 465%로 추정되어 질문에서 언급한 464% 수치와 부합합니다. (별도 재무제표 기준 지표로 보도한 것으로 해석됩니다.)

2023년 말 대비 변화

자본총계 : 1,250억 → 668억 (–46.6%)

이익잉여금 : +251억 → –334억 (결손 전환)

대손상각비·기타손실·금융비용으로 자본이 훼손된 것이 핵심 원인입니다.

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추가로 중요한 점은,

자본 항목 안에 신종자본증권 269억이 포함되어 있다는 점입니다.

이걸 제외하면 실질 자기자본(현금성 주주자본)은 400억대 초반에 불과하고, 부채비율은 표면 수치보다 더 나쁘게 볼 수 있습니다.

9. 전환사채·사채 및 부채 구조·자금 흐름

1) 사채·차입 구조

2022년 말

단기차입금 등 유동부채 : 2,152억

비유동부채 : 776억(장기차입금 325억, 사채 220억 포함)

2024년 말

유동부채 : 2,154억 (단기차입금 비중 증가)

비유동부채 : 882억(사채 382억, 장기차입금 134억 등)

이데일리 마켓in 기사에 따르면, 2024년 말 기준 총 차입금 1,299억, 차입금 의존도 26.6%, 2025년 1분기에는 1,288억 중 단기차입금 비중이 81.2%까지 올라간 것으로 나옵니다.

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→ 의미하는 바:

2022~2024년 사이 사모 회사채(사채)와 차입금 조합으로 자금을 조달했고, 2024~2025년 들어 만기가 가까워지면서 장기차입금·사채의 상당 부분이 단기로 재분류되어, 상환·차환 부담이 크게 커진 상태입니다.

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2) 전환사채(CB) 여부

최근 몇 년간 공시·신용평가 자료에서 전환사채나 BW(신주인수권부사채) 발행 이력이 눈에 띄게 언급되지는 않습니다.

대신, 일반 회사채(사채)·신종자본증권·은행 차입 + PF보증 구조가 중심입니다.

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3) PF(프로젝트파이낸싱)·우발채무

천안역 TRUEL 시그니처 등 일부 PF 사업에 대해 일성건설이 연대보증을 제공. 2023년 331억 → 2024년 411억으로 PF 대출잔액이 증가.

분양률이 낮고 할인분양 중인 현장이라, 분양시장 악화가 지속될 경우 PF 우발채무가 실제 부채로 전환될 리스크가 큽니다.

한국기업평가 등은 PF 보증·운전자본 증가·마이너스 OCF를 종합해 레버리지·부채지표를 B급(투기등급 수준)으로 평가하고 있습니다.

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정리 – 자금 흐름

과거 (법정관리 이후) :

IB Capital을 통한 유상증자·채무출자전환으로 구조조정.

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2021년 :

신종자본증권 269억 발행 → 자본 확충, 일부 차입 상환·투자에 사용.

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2022~2023년 :

회사채·은행 차입을 통해 프로젝트·운전자본 자금 조달.

수주 증가로 외형 확대, 그러나 미수금·재고(공사미수·미청구공사) 등 운전자본이 많이 묶여 OCF 변동성 확대.

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2024년 :

일부 현장 분양부진 → 공사비 회수 지연 → 대손충당금 대규모 설정으로 손실 발생, 자본 급감.

차입금·사채 만기 구조가 단기로 몰리면서 차입금의 단기 비중 급상승.

10. IB Capital Ltd의 사업 방식·투자 논리

1) 사업 방식

유가증권 투자·해외 개발 프로젝트 투자를 주 사업으로 하는 해외 투자법인.

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UCI그룹 계열로서,

미국 UPI 통신·워싱턴타임스, 트루월드그룹(수산 유통), 센트럴시티·JW 메리어트호텔 지분 등 다양한 실물·미디어 자산에 투자.

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일성건설과 관련해서는:

법정관리 상태였던 일성건설의 채무를 떠안고 유상증자에 참여하여 지배력을 확보한 구조(채무 인수 + 제3자배정). 이후 일성건설을 통해 해외 주택단지·SOC 개발에 동원 가능한 시공·네트워크 플랫폼으로 활용하는 전략.

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2) 투자 이유·논리(추론)

IB Capital/UCI 그룹의 투자는:

한국 건설사의 시공 역량 + 해외 네트워크(미국·남미·몽골 등)를 결합해 글로벌 개발사업에서 이익을 확보하려는 전략. 한편, 2025년 지분 3.48% 매도 사례에서 보듯, 주가 급등 구간에 자본 회수도 병행하는 ‘재무적 투자자+전략적 투자자’ 성격을 동시에 가지고 있습니다.

11. 투자 시 주요 체크포인트 (리스크·기회)

1) 핵심 리스크

고부채·저유동성 구조

연결 기준 부채비율 454%, 별도 기준 약 465% 수준.

유동비율 80%대, 단기차입금 비중 80% 이상 → 만기 대응·차환 리스크 매우 큼.

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PF 우발채무 및 대손충당금 리스크

천안역 TRUEL 시그니처 등 PF 보증 400억대, 분양률 저조시 추후 추가 손실 가능성.

2024년 이미 500억대 대손충당금을 인식했지만, 다른 프로젝트에서도 분양성과에 따라 추가 손실 가능성을 완전히 배제할 수 없음.

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신용등급 ‘투기급(B급 수준)’

한국기업평가 등에서 재무지표를 B급으로 평가, 차입·공모채 발행 등 자금시장에서의 조달 여건이 열악.

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신종자본증권 의존도

자본총계 668억 중 269억이 신종자본증권(영구채 성격)으로, 이자비용/상환조건에 따라 장기적으로 부담이 될 수 있고, “회계상 자본”과 경제적 자본의 괴리가 큼.

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지배구조의 특수성

실질 지배인이 해외 종교계 기반 투자그룹(UCI)인 점, 소수주주와의 이해 상충 가능성, 공시·정보 비대칭이 존재할 수 있음.

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2) 기회 요인

공공·해외 수주 확대

2023~2024년 LH·국군재정관리단·몽골 울란바토르 주택단지 등 약 5,800억 규모 공공·해외 프로젝트 수주로, 외형 방어와 현금흐름 개선 여지가 있음.

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대손충당금 선제 인식 이후 실적 회복 가능성

2024년에 문제 프로젝트에 대한 손실을 크게 반영한 만큼, 추가 충당금 부담은 제한적일 수 있다는 평가도 존재. 2025년 1분기부터는 일부 흑자전환이 관측됨.

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신임 대표(삼성물산 출신)의 주택·조직 운영 능력

삼성물산 건설부문 주택본부장을 지낸 백종탁 대표 선임으로, 프로젝트 리스크 관리, 공공·B2B·해외 포트폴리오 재정비, 원가·현금흐름 관리 강화에 대한 기대가 존재.

12. 결론적으로, 투자 전에 꼭 볼 것들

재무제표 디테일

연결·별도 양쪽에서 신종자본증권, 사채, PF보증, 공사미수금·미청구공사 항목을 직접 확인하고, 2025년 이후 반기·분기보고서에서 대손충당금 변동, PF 관련 공시, 차입금 만기구조를 지속 점검할 필요가 있습니다.

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PF 사업장별 분양률·입주율

천안, 포항, 구례 등 문제로 지적된 현장들의 실제 분양/입주 추이가 추가 손실 여부를 좌우합니다.

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대주주(IB Capital)의 지분 전략

2025년 3~5월에 3.48%를 매도한 것처럼, 향후 추가 매도 여부에 따라 주가 오버행(overhang) 리스크가 있습니다.

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신용등급 및 차입 구조 변화

B급 수준의 재무지표가 개선되지 않으면, 차환 실패 → 자산매각·유상증자·또 다른 구조조정 시나리오까지 고려해야 하는 상황입니다.

요약하면, 일성건설은 건설중소형·해외재건 테마로는 흥미로운 스토리가 있지만, 현재 시점에서 재무·유동성 리스크가 매우 높은 “레버리지 플레이” 에 가깝습니다.

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투자 관점에서는

“대손충당금 한 번에 털고 정상화될 것”이라는 낙관 시나리오와, “PF·유동성 리스크가 추가로 현실화될 수 있다”는 비관 시나리오를 모두 놓고, 보수적인 포지션 사이즈·손절 기준을 전제로 접근하는 것이 필요해 보입니다.