천일고속 숨은 자산 해부: 강남 고속터미널 16.67%

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1. 어떤 터미널 지분인가?

천일고속이 들고 있는 핵심 터미널 자산은 비상장사 서울고속버스터미널(주) 지분입니다.

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천일고속 보유 지분

주식 수: 639,426주

지분율: 16.67% (2대주주)

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서울고속버스터미널 전체 주주 구성(최근 기사 기준)은 대략

신세계센트럴시티: 70.49%

천일고속: 16.67%

동원로엑스: 11.11%

중앙고속: 5.54% 등

즉, “강남 고속터미널 부지 + 건물 + 상가운영권” 전체의 16.67%를 간접적으로 들고 있는 구조입니다.

2. 서울고속버스터미널 부지 규모(평수 기준)

여러 자료를 교차해서 보면 서울고속버스터미널 부지는:

위치: 서울 서초구 반포동 19-4 일대 (신반포로 194)

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토지 면적(토지대장 기준):

86,725.1㎡

최근 재개발 기사에서 언급하는 면적:

87,111㎡(8만7,111㎡)

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차이는 측정 기준/시기 차이 정도라 보고, 실무적으로는

부지 면적: 약 8.7만㎡ ≒ 2만6천 평 정도로 보면 됩니다.

(1평 = 3.305785㎡ 적용 시 약 26,200~26,400평 수준)

여기에 자리한 건물은

본관·신관·고속버스 하차장 등 연면적 약 110,205㎡ 규모의 건물 3개 동이 위치

3. 천일고속이 “실질적으로” 갖는 땅의 규모(지분 기준)

법적으로는 토지 소유자는 서울고속버스터미널(주)이지만,

경제적 권리는 지분율만큼 간접 보유한다고 볼 수 있습니다.

• 전체 부지: 약 26,200평(86,725㎡ 가정)
• 천일고속 지분: 16.67%

지분 기준 면적 환산:

• 26,200평 × 16.67% ≒ 약 4,300~4,400평 정도

(대략 “강남 한복판 4천 수백 평짜리 땅을 간접 보유”하는 효과)

4. 회계상 공정가치(천일고속 사업보고서 기준)

천일고속 2024사업보고서(2024.12 결산)에서

서울고속버스터미널 지분은 다음처럼 평가돼 있습니다(기타포괄손익-공정가치측정금융자산).

• 단위: 천원(=1,000원) 기준 표에서
• 보유주식수: 639,426주
• 1주당 평가액: 47,928원
• 평가금액: 30,646,409천원

→ 30,646,409,328원 ≒ 약 306.5억원

(평가방법: 외부 독립 평가기관이 현금흐름할인법(DCF)으로 산출, 평가이익도 공시됨)

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이 수치를 이용해 “서울고속버스터미널 전체 가치”를 역산하면:

• 천일고속 지분 16.67% = 306.5억

→ 100% 기준 추정치 ≒ 306.5억 ÷ 16.67% ≒ 약 1,838억

부지 8.7만㎡ 기준으로 환산하면

• 1㎡당 ≒ 21.2만원
• 1평당 ≒ 700만원(0.07억) 수준

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즉,

천일고속 회계상 공정가치는 “서울고속버스터미널 전체를 약 1,800억대”로 보는 꽤 보수적인 추정입니다.

5. 과거 M&A 거래 사례와의 비교

2012년 금호산업 지분 매각 사례

금호산업 보유 SBT 지분 38.7%를 약 2,000억원에 매각한 사례가 있음.

이 거래를 기준으로 전체 기업가치를 역산하면:

2,000억 ÷ 38.7% ≒ 약 5,170억

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2016년 센트럴시티 추가 지분 인수 사례

신용평가 보고서에 따르면, 센트럴시티는 2016년

서울고속버스터미널 지분 639,426주(16.67%)를

취득가액 약 1,659억원에 인수

→ 이를 기준으로 전체 기업가치 역산:

1,659억 ÷ 16.67% ≒ 약 9,950억(거의 1조원)

당시 평당 가치(8.7만㎡ ≒ 2만6천평 기준)는

9,950억 ÷ 2만6천평 ≒ 평당 약 3,800만원 수준

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이 2016년 가격은

대주주(신세계센트럴시티)가 지배력 강화를 위해 추가 지분을 사들인 딜이라

통상적인 “소액주주 거래”보다 프리미엄이 붙었을 가능성이 높다는 점은 감안해야 합니다.

6. 공시지가(땅값) 기준 자산가치와 비교

2025년 재개발 관련 기사에서는

• “서울고속버스터미널 부지는 공시지가만 1조원에 달한다”는 표현이 나옵니다.

이를 단순히 “토지의 공시지가 = 1조원”으로 보고 계산하면:

• 전체 토지: 1조원
• 1평당 공시지가: 1조 ÷ 2만6천평 ≒ 평당 약 3,800만원
• 천일고속 지분(16.67%)에 해당하는 토지 가치:

1조 × 16.67% ≒ 1,667억원

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즉,

“토지 공시지가만” 기준으로도 천일고속이 간접 보유하는 지분가치는 1,600억대로 추정할 수 있습니다.

7. 세 가지 방법을 한 번에 비교

단위: 억원, 평당 가치는 전체 부지 기준 대략치

해석 포인트:

회계상 공정가치(A)는 실제 M&A·공시지가와 비교하면 크게 낮은 수준입니다.

실제 시장 거래(B)·공시지가(C)를 기준으로 보면

천일고속 지분 가치는 대략 1,600~1,700억 정도가 하나의 “합리적 밴드”로 볼 수 있습니다.

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단, 2016년 거래는

“대주주가 지배력 강화를 위해 소수지분을 사들인 딜”이라

어느 정도 지배력 프리미엄이 포함된 가격일 가능성이 높습니다.

8. 정리: 천일고속 입장에서 터미널 지분은 어느 정도 가치인가?

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땅·건물 규모 관점

서울고속버스터미널 부지: 약 8.7만㎡ (약 2만6천평)

천일고속 지분 기준 “지분 평수”: 대략 4,300~4,400평

강남 요지(반포)라는 입지, 이미 센트럴시티·백화점·상가가 붙어 있고

재개발(지하화+복합개발) 시나리오까지 열려 있어

“위치 프리미엄”이 매우 큰 자산입니다.

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가치 관점

보수적으로 보면:

천일고속이 회계에 반영한 공정가치(306억)

시장/자산 관점에서 보면:

2016년 거래가와 최근 공시지가를 감안할 때

천일고속 보유 16.67%의 경제적 가치 범위는 대략 1,600~1,700억 정도로 추정 가능

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왜 회계상 가치는 이렇게 낮을까?

비상장 지분은 K-IFRS상 DCF(현금흐름할인법)로 평가하는데,

향후 현금흐름을 상당히 보수적으로 잡거나

높은 할인율을 적용하면 평가액이 크게 낮아질 수 있습니다.

“재개발에 따른 급격한 시세 차익” 같은 옵션 가치는

회계상 공정가치에 충분히 반영되지 않는 경우가 많습니다.

실제로 과거 리포트·M&A 사례에서는

서울고속버스터미널 지분을 수천억~1조 가까운 자산으로 보는 시각이 많았습니다.

9. 투자 관점에서의 한 줄 정리

천일고속은

버스 본업은 적자에 부채비율이 높은 “안 좋은 재무제표”를 갖고 있지만,

동시에 강남 고속터미널 2만6천평짜리 알짜 부동산의 16.67%를 들고 있는 종목입니다.

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회계상 공정가치(306억)만 보고 판단하면 이 자산을 심하게 저평가하고 있는 셈이고,

과거 M&A·공시지가 기준으로 보면

천일고속 시가총액 대비 터미널 지분 하나만으로도 상당한 “숨은 자산(히든 밸류)” 여지가 있다는 쪽으로 해석하는 투자자들이 많습니다.