결론부터 얘기하면,

동양고속은 서울고속버스터미널(서울고속터미널) 지분 0.17%를 가진 ‘아주 작은 지분 참여자 + 주요 이용 버스회사’라서 재개발 테마에 엮여 있는 상황입니다.

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그래서 “테마주 효과는 크지만, 실제 장부 가치에 미치는 영향은 아직 제한적”이라고 보는 게 현실적이에요.

1. 서울고속터미널 재개발 소식 정리

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위치: 서울 서초구 반포동 한강변, 경부·영동·중앙선 고속버스 터미널

부지 규모: 8만 7,111㎡

준공: 1976년 (현재 약 49년 경과)

공시지가: 부지 공시지가만 약 1조원 수준

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서울시는 최근:

신세계센트럴시티(신세계백화점 자회사)를 서울고속터미널 재개발 사전협상 대상자로 선정했고,

제출된 계획안에는 최고 60층 내외 주상복합 3개동 이상 건설, 터미널·주차장은 지하화,

지상은 주거·편의·문화 복합시설로 개발하는 구상이 포함되어 있습니다.

재개발 배경은 크게 두 가지:

1. 노후화·안전성 문제 (1976년 준공, 2017·2020 리모델링에도 한계)
2. 하루 약 4,000대 버스로 인한 교통 혼잡·분진 민원

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서울시는 터미널 지하화로 교통체증 완화 + 상부 초고층 주상복합으로 주택·상업 공급 확대

라는 “두 마리 토끼”를 목표로 사업성을 검토 중입니다

2. 서울고속터미널과 동양고속의 직접적인 연관성

2-1. 지분 관계

주간동아 기사 기준, 2024년 말 기준 서울고속터미널 지분 구조는 대략 다음과 같습니다:

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신세계센트럴시티: 70.49% (최대주주)

천일고속: 16.67% (2대 주주)

동양고속: 0.17%

즉 동양고속은 서울고속터미널의 극소수 지분(0.17%) 보유자입니다.

그래도 공식 기사에서 “서울고속터미널 지분 0.17%를 갖고 있는 동양고속도 상한가”라고 명시할 정도로,

재개발 관련주 그룹에는 분명히 포함되어 있습니다.

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2-2. 사업(운송) 측면 연관성

동양고속은 육상 여객 운송(고속버스) 회사이고,

서울고속터미널은 경부·영동·중앙선의 핵심 허브입니다.

동양고속이 운행하는 다수 노선이 이 터미널을 기반으로 하고 있어,

운영상으로도 밀접한 관계가 있습니다.

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그래서 시장에서는 동양고속을:

“서울고속터미널 재개발 관련주”

“고속버스·육상운송·내수 여행 테마주”

쯤으로 분류하고, 최근 재개발 뉴스 이후

천일고속과 함께 이틀 연속 상한가를 기록했다는 기사들이 계속 나오고 있는 상황입니다.

3. 서울고속터미널 부지 가치 분석

3-1. 기본 수치

• 부지 면적: 87,111㎡ (≈ 26,351평)
• 공시지가 총액: 약 1조원 (기사 직접 언급)

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이를 단순 환산하면:

• 공시지가 기준 평당 토지가격

1조원 ÷ 26,351평 ≈ 평당 약 3,800만원 수준

이건 공시지가 기준이라

실거래·개발 후 가치 대비로는 보수적인(낮게 잡힌) 가격입니다.

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3-2. 인근 반포 아파트 시세와의 비교

반포 일대(래미안원베일리, 반포자이 등) 최근 거래/분양 지표들:

• 새 분양 단지 분양가: 평당 8,500만원대 분양 예정 단지 등장
• 래미안 원베일리:
• 국민평형(전용 84㎡) 70억원 거래 → 평당 2억원 돌파 사례까지 나옴

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즉,

• 반포 고급 주거단지 실거래 평당 1억~2억
• vs 서울고속터미널 부지 공시지가 환산 평당 3,800만원

→ 공시지가 기준 토지가격은, 실제 고급 주거·상업 복합 개발 후 기대 가치보다 훨씬 낮게 반영되어 있을 가능성이 큽니다.

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물론 터미널 부지는 100% 주거용이 아니고,

업무·상업·문화시설과 혼합 개발될 것이고, 교통·인프라 부담도 커서

단순히 아파트 시세 × 부지 면적으로 잡을 수는 없지만,

“위치 프리미엄”을 감안하면 장기적으로 2조~3조원 이상의 개발 가치도 시장에서 거론될 수 있는 입지입니다.

4. 동양고속이 가진 0.17% 지분의 가치 시나리오

동양고속 지분 0.17% = 0.0017(지분율)

4-1. 총 부지 가치(또는 지분가치)별 시나리오

단위: 백만원

동양고속 2024년 말 자본총계가 약 51,100백만원(511억원) 수준인 점을 같이 보면:

• 1조원 시나리오: 지분가치 ≈ 자본의 3.3%
• 2조원 시나리오: ≈ 6.7%
• 3조원 시나리오: ≈ 10.0%

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즉,

개발 완료 후 가치가 2~3조원까지 올라간다고 가정하면,

동양고속 입장에선 자기자본의 한 자릿수~두 자릿수 %를 덮을 수 있는 숨은 옵션이 될 수 있습니다.

다만 현실적으로는:

• 사업비(공사비, 금융비용, 각종 공공기여 등)
• 용적률·용도제한·지구단위계획 조건
• 신세계센트럴시티 및 다른 주주들의 투자 구조

등을 감안한 순자산가치 / 지분가치는

단순 부지 ‘총’ 가치보다는 낮게 형성될 것이므로,

위 시나리오는 “잠재 상한선 느낌의 단순 계산” 정도로 보는 게 적절합니다.

5. 동양고속 주가 테마성과 실제 펀더멘털의 관계

5-1. 왜 이렇게 테마로 크게 움직였나?

최근 기사 흐름을 보면:

• “강남고터 재개발” 소식 →
• 서울고속터미널 지분이 큰 천일고속(16.67%) 급등 →
• 지분 0.17%인 동양고속도 ‘같은 그룹’으로 묶여 이틀 연속 상한가

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즉,

실제 지분 규모(0.17%)에 비해 시장에서 부여한 테마 프리미엄이 매우 과도하게 반영된 상태​라고 볼 수 있습니다.

투자 관점에서 보면:

• 단기: 재개발 뉴스 추가, 서울시·신세계의 구체안, 사업 인허가 진행 단계마다
• 테마 모멘텀 → 단기 변동성이 반복될 가능성이 높고
• 중장기 펀더멘털:

0.17% 지분만으로 회사 전체 밸류에 대변혁을 일으킬 수준은 아님

다만, 부채비율이 200%를 넘는 상황에서(2024년 기준)

몇십억 단위의 지분 가치 상승은 재무 완충재 역할은 할 수 있습니다.

6. 정리 – 동양고속 투자 시 핵심 체크 포인트

재개발 테마의 본질

동양고속은 서울고속터미널 지분 0.17% + 주요 이용 버스회사

‘핵심 지배주주’가 아니라 ‘극소 지분 참여자’라는 점은 반드시 감안해야 함.

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부지 가치

부지 공시지가: 약 1조원(평당 3,800만원)

인근 반포 고급 아파트는 평당 1억~2억 거래/분양까지 나오는 지역.

중장기적으로 2~3조원 이상 개발 가치 시나리오도 가능하지만,

사업비·지구단위계획 등 변수가 크고, 그중 동양고속 몫은 0.17%에 불과.

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동양고속 자본 대비 임팩트

1조/2조/3조 시나리오에서 동양고속 몫은

17억 / 34억 / 51억 수준(백만원 기준 1,700/3,400/5,100)

2024년 자본총계(약 511억원) 대비 3~10% 수준의 잠재 업사이드.

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테마 vs 실체

기사/테마에서는 “서울고속터미널 재개발 관련주”로 크게 부각되지만

실제 지분 구조를 보면 천일고속·신세계센트럴시티가 진짜 핵심 수혜 주체이고,

동양고속은 “작은 옵션 + 운송실적 개선 기대가 겹친 테마 플레이”에 가깝습니다.

한 줄로 요약하면

서울고속터널 부지는 위치·규모·공시지가만 봐도 ‘괴물급 알짜 부동산’이고,

동양고속은 이 지분 0.17%를 가진 덕에 재개발 테마주로 크게 튄 상태지만,

기업 가치 관점에서는 “큰 옵션이지만 지분이 너무 작기 때문에, 재개발 호재만 보고 들어가기에는 과열 구간일 수 있다”

라고 보셔야 합니다.